Leasinvest Real Estate : Déclaration intermédiaire du gérant sur le troisième trimestre de l'exercice 2014 (01/07/14-30/09/14) et les neuf premiers mois de 2014

Leasinvest Real Estate acquiert un portefeuille retail de qualité en Suisse et renforce ainsi sa diversification géographique vers un troisième pays, outre le Grand-duché de Luxembourg et la Belgique

Le 7 novembre 2014 Leasinvest Real Estate a acquis, via sa filiale à 100% luxembourgeoise, Leasinvest Immo Lux SA SICAV-SIF, un portefeuille retail de qualité en Suisse.

Le portefeuille retail acquis est composé de 3 immeubles retail très bien localisés dans le canton du Vaud dans la partie romane de la Suisse. Deux immeubles retail sont localisés dans des parcs retail importants bien développés, dans les régions d'Etoy (Littoral Park) et de Villeneuve (Pré Neuf). Le troisième immeuble est situé dans la rue commerçante principale d'Yverdon-les-Bains, la deuxième ville la plus importante dans le canton du Vaud, le long du lac de Neuchâtel.

Ces 3 immeubles ont été acquis au prix de 45,6 millions CHF (droits d'enregistrement et frais inclus), soit environ € 37,8 millions, ce qui est inférieur à la juste valeur estimée. Le portefeuille total a une superficie de 11.649 m² et est entièrement loué a des enseignes internationales, telles que Fust (partie de la deuxième chaîne de distribution la plus importante de la Suisse, le groupe Coop), C&A, Casa, JYSK, Maxi Zoo et Heytens. 

Par cette acquisition, la partie retail du portefeuille immobilier consolidé de Leasinvest Real Estate augmente encore à 46% (bureaux 34%, logistique et semi-industriel 20%). La répartition géographique du portefeuille est dès à présent comme suit : Grand-duché de Luxembourg : 58%, Belgique : 37%, Suisse : 5%.

3. Chiffres clés

 

Chiffres clés au 30/09/14 et sur le troisième trimestre de 2014

 

Chiffres clés du portefeuille immobilier (1)	30/09/2014	30/09/2013	31/12/2013
Juste valeur du portefeuille immobilier (€ 1.000) (2)	709.413	694.006	718.234
Juste valeur du portefeuille immobilier, incl. participation Retail Estates (€ 1.000) (2)	754.253	733.378	759.290
Valeur d'investissement du portefeuille immobilier (€ 1.000) (3)	722.630	707.053	731.850
Rendement locatif sur base de la juste valeur (4) (5)	7,24%	7,28%	7,31%
Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement (4) (5)	7,11%	7,15%	7,18%
Taux d'occupation (5) (6)	95,82%	96,35%	96,90%
Durée moyenne des baux (ans)	4,88	4,74	5,23

(1) Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en vue de la vente et les immeubles présentés comme leasing financier selon IFRS.

(2) Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du cours de bourse au 30/09/14.

(3) La valeur d'investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.

(4) La juste valeur et la valeur d'investissement telles qu'estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield / Winssinger et Associés / Stadim.

(5) Pour le calcul du rendement locatif et du taux d'occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte, hormis les actifs détenus en vue de la vente.

(6) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.

 

Les données par action sont calculées sur base du nombre d'actions à la date du reporting, soit 4.938.870, suite à l'augmentation de capital publique fin juin 2013.

 

Chiffres clés du bilan	30/09/2014	30/09/2013	31/12/2013
Valeur de l'actif net, part du groupe (€ 1.000)	326.269	328.251	335.334
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action	66,1	66,5	67,9
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action < valeur d'investissement	68,7	69,1	70,7
Valeur de l'actif net, part du groupe, par action < EPRA	72,2	70,4	71,5
Total des actifs (€ 1.000)	781.483	754.317	777.867
Dette financière	407.017	388.015	407.602
Taux d'endettement financier (conforme à l'AR 7/12/2010)	53,18%	52,73%	53,53%
Durée moyenne des crédits (ans)	3,16	3,17	3,7
Coût de financement moyen (excl. variations juste valeur instruments financiers)	3,66%	3,24%	3,29%
Durée moyenne des couvertures (ans)	5,63	5,63	5,63
Chiffres clés du compte de résultats	30/09/2014	30/09/2013	31/12/2013
Revenus locatifs (€ 1.000)	37.607	32.915	45.186
Résultat locatif net par action	7,61	6,66	9,15
Résultat net courant (€ 1.000) (1)	20.783	18.598	24.128
Résultat net courant par action	4,21	3,76	4,89
Résultat net part du groupe (€ 1.000)	21.303	21.918	26.928
Résultat net part du groupe par action	4,31	4,44	5,45
Résultat global part du groupe (€ 1.000)	11.183	30.224	37.305
Résultat global part du groupe par action	2,26	6,12	7,55

(1) Le résultat net courant se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.

 

Les revenus locatifs ont augmenté de 14% (+ € 4 692 mille) et s'élèvent à € 37 607 mille en comparaison avec € 32 915 mille pour la même période en 2013.

Au troisième trimestre de 2013 les revenus locatifs ont été positivement influencés pour € 967 mille dans le cadre d'une fin anticipée d'un contrat locatif sous forme d'un arrangement à l'amiable avec le locataire. Si nous faisons abstraction de cet arrangement, les revenus locatifs progressent de 17% en comparaison avec la même période de l'année passée.

Cette évolution est principalement la conséquence des investissements réalisés en septembre et décembre 2013 dans respectivement le centre commercial Knauf Pommerloch et dans l'immeuble localisé à Bertrange, loué par Hornbach, soit un total de € 5,7 millions, compensés par des revenus inférieurs suite aux ventes réalisées (€ -1,2 million).

Mais les revenus locatifs affichent également une croissance organique qui fait que, à portefeuille constant, ils augmentent de 4% ou € 1,2 million (principalement le centre commercial Knauf à Schmiede & The Crescent à Anderlecht) en comparaison avec la même période de l'année passée (hormis gratuités locatives). 

Les revenus locatifs sur le troisième trimestre de 2014 ont progressé de 2,5% comparé aux revenus locatifs sur le troisième trimestre de l'exercice passé et s'élèvent à € 12 384 mille en comparaison avec € 12 087 mille.

Si nous faisons abstraction de l'arrangement amiable susmentionné, les revenus locatifs augmentent de 11% en comparaison avec la même période de l'année passée.

La durée moyenne des contrats locatifs a légèrement diminué à 4,88 ans en comparaison avec 5,23 ans fin 2013.

Le rendement locatif brut a légèrement diminué en comparaison avec fin 2013 et s'élève à 7,24% (fin 2013 : 7,31%) sur base de la juste valeur et à 7,11% (fin 2013 : 7,18%) sur base de la valeur d'investissement, ce qui est également la conséquence d'une légère diminution du taux d'occupation (95,82% fin septembre 2014, fin 2013 : 96,90%).

La juste valeur du portefeuille immobilier direct s'élève à € 709,4 millions fin septembre 2014 par rapport aux € 718 millions fin décembre 2013. La diminution s'explique par la vente de l'immeuble situé avenue Louise 66 (Bruxelles) au cours du premier trimestre de 2014 (€ -8,2 millions) et celle de l'immeuble logistique situé à Meer (€ -1,7 million).

Le résultat opérationnel progresse de 13% et s'élève à € 31 millions fin septembre 2014 en comparaison avec € 27,5 millions fin septembre 2013.

Le résultat financier diminue de € 4 millions et se monte à € - 9 506 mille fin septembre 2014 en comparaison avec
€ -5 497 mille fin septembre 2013. Cette évolution s'explique par un coût de financement moyen plus élevé fin septembre 2014 (3,66%) en comparaison avec fin septembre 2013 (3,24%), ce qui a un impact de € - 1,3 million, une dette plus élevée sur base de taux fixes conclus pour le financement des investissements réalisés en 2013 ou un impact de € - 1,6 million, l'évolution négative de la juste valeur des actifs et passifs financiers ou un impact de € - 1,7 million, compensés par un dividende plus élevé perçu de Retail Estates ou € + 0,6 million.

Fin septembre 2014 le taux d'endettement se monte à 53,18% en comparaison avec 53,53% fin décembre 2013. A cette même date, le taux d'endettement se retrouve dans les limites prédéfinies de 50%-55% avec un taux de 53,18%.

Le résultat net courant sur les 9 premiers mois s'élève à € 20,8 millions (soit € 4,21 par action), en comparaison avec un résultat net courant de € 18,6 millions (soit € 3,76 par action) pour la même période de l'année passée. Cette augmentation est principalement la suite des revenus locatifs plus élevés en comparaison avec la même période de l'année passée, compensés par les charges financières plus élevées.

Le résultat net, part du groupe, s'élève à € 21,3 millions fin septembre 2014 par rapport aux € 21,9 millions en comparaison avec la même période de l'année passée. En termes de résultat net par action ceci résulte en € 4,31 fin septembre 2014 comparé aux € 4,44 fin septembre 2013. Cette légère diminution est principalement la suite de l'indemnité de rupture (voir ci-dessus) non récurrente perçue en septembre 2013 d'environ € 1 million. Le résultat net corrigé, part du groupe, s'élèverait à € 20,9 millions fin septembre 2013, ce qui implique une légère augmentation fin septembre 2014 de € 0,4 million par rapport à la même période de l'année passée.

Le résultat net fut également influencé par l'impact négatif de l'évolution de la juste valeur des actifs et passifs financiers s'élevant à € -880 mille fin septembre 2014, en comparaison avec € 842 mille fin septembre 2013.

Fin septembre 2014 les capitaux propres, part du groupe (basés sur la juste valeur des immeubles de placement), s'élèvent à € 326,3 millions (31/12/13 : € 335,3 millions) ou € 66,1 par action (2013 : € 67,9).

La diminution des capitaux propres en comparaison avec fin 2013 est due au dividende (€ - 20,2 millions), compensé par l'évolution du résultat global qui se monte à € 11,2 millions fin septembre 2014.

Fin septembre 2014 la valeur de l'actif net par action s'élève à € 66,1 (30/09/13 : € 66,5). Le cours de clôture de l'action se montait à € 80,90, soit 22,5 % supérieur à la valeur de l'actif net. La valeur de l'actif net par action hormis l'influence des ajustements de la juste valeur sur instruments financiers (EPRA) augmente et s'élève à € 72,2 fin septembre 2014 en comparaison avec € 71,9 fin septembre 2013.

Le 29 octobre, Leasinvest Real Estate a acquis, via sa filiale à 100% Leasinvest Immo Lux, toutes les actions de S. Invest SA, qui détient à son tour toutes les actions de Porte des Ardennes Schmiede SA, l'émetteur du certificat immobilier du centre commercial Knauf Schmiede.

 

4. Prévisions

Hormis des circonstances exceptionnelles et des moins-values imprévues sur le portefeuille immobilier actuel et sur les couvertures de taux, la société prévoit de réaliser un meilleur résultat net et un meilleur résultat net courant qu'en 2013.

 

Le 17 novembre 2014,

Le gérant

 

Pour plus d'information, contactez :

Leasinvest Real Estate

Jean-Louis Appelmans

CEO

T: +32 3 238 98 77

E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be

 

Leasinvest Real Estate SCA

La Société immobilière réglementée Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés : immeubles retail, bureaux et immeubles logistiques au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique et en Suisse. A présent le portefeuille immobilier de Leasinvest comprend 35 sites, dont 18 au Grand-duché de Luxembourg, 14 en Belgique et 3 en Suisse, avec une valeur immobilière totale de € 746 millions.

La SIR est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière d'environ € 431 millions (valeur 14 novembre 2014).