Leasinvest Real Estate - Déclaration intermédiaire du gérant sur le troisième trimestre de l'exercice 2015 (01/07/2015-30/09/2015)

Redéveloppement Square de Meeûs à 1000 Bruxelles

Cet immeuble de 5.500 m², situé dans le central business district de Bruxelles sera entièrement reconstruit comme immeuble « Triple A » qui répondra aux normes les plus strictes en termes de durabilité (un certificat Breeam Excellent est prévu) et de technologie. Square de Meeûs bénéficie d'une localisation unique au centre du quartier européen. Le permis de construire pour cet immeuble a été introduit, et l'immeuble sera commercialisé en 2017 quand l'offre d'immeubles neufs sera limitée.

Locations

En Belgique le contrat locatif avec le parlement européen a été prolongé d'un an pour l'immeuble Montoyer 63 à 1000 Bruxelles, ce qui fait que le redéveloppement planifié démarrera en 2017 au lieu d'en 2016. Entre-temps, le permis de construire a été demandé. La réception du nouvel immeuble sera par conséquent prévue au cours de 2018.

Au Grand-duché de Luxembourg un nouveau contrat locatif a été conclu avec un des locataires actuels du site retail à Strassen pour 4.100 m², qui prend effet le 1/01/2017 pour une période fixe de 15 ans. Ce nouveau contrat locatif s'inscrit dans le cadre du redéveloppement prévu du site à Strassen qui deviendra un vrai centre commercial et qui comprendra au total plus que 22.000 m² (cf. supra).

Vente des actions au porteur conformément à l'article 11 de la loi du 14/12/2005

Le 06/10/2015 Leasinvest Real Estate a procédé à la vente des titres au porteur dont les actionnaires ne s'étaient pas manifestés le 17 juillet 2015. Cette vente a été opérée le 06/10/2015 sur Euronext Brussels (cf. publication Moniteur belge du 2/09/2015) et concernait 3.392 actions, rachetées par Leasinvest Real Estate elle-même contre un cours de € 82 par action.

Nouveau Chief Financial Officer 

Début novembre Piet Vervinckt a pris ses fonctions de Chief Financial Officer. Auparavant, Piet Vervinckt travaillait chez BNP Paribas Fortis pendant 18 ans dont presque 10 ans comme senior relationship manager  au sein de BNP Paribas Fortis Real Estate Finance, où il a accumulé une vaste expérience en financement bancaire pour des investisseurs immobilier et des promoteurs. Avant de rejoindre Leasinvest Real Estate, il était également administrateur non-exécutif dans un nombre de sociétés immobilières.

EPRA Gold Award pour le Rapport financier annuel 2014

Pour la troisième année consécutive Leasinvest Real Estate a reçu un EPRA Gold Award pour son rapport financier annuel 2014. Les « EPRA Best Practices Recommendations » rendent les états financiers des sociétés immobilières cotées plus claires et plus comparables en Europe. Ceci améliore la transparence et la cohérence du secteur entier et joue un rôle important dans l'attrait de capital vers le secteur immobilier coté européen (www.epra.com).

2. Chiffres clés

Chiffres clés portefeuille immobilier (1)	30/09/2015	30/09/2014	31/12/2014
Juste valeur portefeuille immobilier (€ 1.000)  (2)	756.721	709.413	756.327
Juste valeur immeubles de placement incl. participation dans Retail Estates (€ 1.000)  (2)	825.363	754.253	808.126
Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 1.000)  (3)	771.050	722.630	770.680
Rendement locatif sur base de la juste valeur (4) (5)	7,23%	7,24%	7,23%
Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement (4) (5)	7,10%	7,11%	7,10%
Taux d'occupation (5) (6)	97,31%	95,82%	96,24%
Durée moyenne des contrats locatifs (années)	5,19	4,88	5,08

(1) Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en vue de la vente et les immeubles présentés comme leasing financier selon IFRS.

(2) Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du cours de bourse au 30/09/2015.

(3) La valeur d'investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.

(4) La juste valeur et la valeur d'investissement telles qu'estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield / Winssinger et Associés / Stadim / SPG Intercity.

(5) Pour le calcul du rendement locatif et du taux d'occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte, hormis les actifs détenus en vue de la vente.

(6) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.

	30/09/2015	30/09/2014	31/12/2014
Valeur de l'actif net part du groupe (€ 1.000)	356.013	326.269	336.410
Valeur de l'actif net part du groupe, par action	72,1	66,1	68,1
Valeur de l'actif net part du groupe, par action sur base de la valeur d'investissement	75,0	68,7	71,0
Valeur de l'actif net part du groupe, par action EPRA	79,7	72,2	75,5
Total des actifs (€ 1.000)	862.465	781.483	836.914
Dette financière	445.482	407.017	441.155
Taux d'endettement	53,29%	53,18%	54,27%
Durée moyenne des lignes de crédit (années)	2,49	3,16	3,2
Coût de financement moyen (excl. variations juste valeur sur instruments financiers)	3,53%	3,66%	3,63%
Durée moyenne des couvertures (années)	6,55	5,63	6,13

 

	30/09/2015	30/09/2014	31/12/2014
Revenus locatifs (€ 1.000)	37.600	37.607	50.175
Résultat locatif net par action	7,61	7,61	10,16
Résultat net courant (€ 1.000)	18.487	20.783	26.062
Résultat net courant par action	3,74	4,21	5,28
Résultat net part du groupe (€ 1.000)	25.391	21.303	32.572
Résultat net part du groupe par action	5,14	4,31	6,60
Résultat global part du groupe (€ 1.000)	42.062	11.183	21.321
Résultat global part du groupe par action	8,52	2,26	4,32

(1) Le résultat net courant se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille et des variations de la juste valeur des couvertures non efficaces.

 

3. Résultats consolidés période 01/01/15-30/09/15

Le 3^ème trimestre de 2015 correspond aux prévisions pour Leasinvest Real Estate.

Les revenus locatifs sont environ identiques à ceux de la même période de l'année passée et s'élèvent à € 37.600 mille fin septembre 2015 en comparaison avec € 37.607 mille fin septembre 2014. A portefeuille constant les revenus locatifs diminuent de 3,4 %, soit € 1.286 mille en comparaison avec la même période de l'année passée (hormis les gratuités locatives). Cette diminution s'explique par la vacance temporaire dans l'immeuble Monnet qui était en rénovation et l'immeuble de bureaux Square de Meeus qui sera reconstruit.

La durée moyenne des contrats locatifs a augmenté à 5,19 ans en comparaison avec 5,08 ans fin décembre 2014.

Les rendements locatifs bruts présentent une tendance similaire à ceux de fin 2014 et s'élèvent à 7,23% (décembre 2014 : 7,23%) sur base de la juste valeur et à 7,10% (décembre 2014 : 7,10%) sur base de la valeur d'investissement. Le taux d'occupation s'élève à 97,31% (décembre 2014 : 96,24%), une augmentation qui s'explique par la vente de Kiem et l'occupation plus élevée de The Crescent et EBBC, et l'extension temporaire d'un locataire actuel dans Canal Logistics phase 1. Dans le calcul du taux d'occupation, les projets de développement, soit Royal 20, Monnet et Square de Meeûs ne sont pas compris.

La juste valeur^[3] portefeuille immobilier direct s'est maintenu à un niveau quasi identique et s'élève à € 756,7 millions fin septembre 2015 par rapport aux € 756,3 millions fin décembre 2014. La valeur est restée stable malgré la vente de des immeubles Kiem et Canal Logistics phase 2, et ceci suite à une évolution positive de la juste valeur des actifs et passifs, plus particulièrement de la juste valeur relative aux immeubles Monnet et Royal 20, tous deux situés au Luxembourg.

Le résultat d'exploitation diminue de € 1,7 million suite à des charges immobilières plus élevées, dont des frais techniques et commerciaux et des charges relatives aux immeubles inoccupés (principalement causées par la vacance temporaire des immeubles Monnet, Square de Meeûs et Canal Logistics phase 2), et s'élève à € 29,9 millions fin septembre 2015 en comparaison avec € 31,7 millions fin septembre 2014.

Le résultat net courant^[4] sur les 9 premiers mois s'élève à € 18,49 millions (soit € 3,74 par action), en comparaison avec un résultat net courant de € 20,78 millions (soit € 4,21 par action) fin septembre 2014. Cette diminution est principalement la conséquence de charges immobilières (frais techniques) plus élevées en comparaison avec la même période de l'année passée.

Le résultat net, part du groupe s'élève à € 25,39 millions fin septembre 2015 comparé aux € 21,30 millions fin septembre 2014. En termes de résultat net par action ceci représente € 5,14 fin septembre 2015 par rapport aux € 4,31 fin septembre 2014. Le résultat net a augmenté principalement par un résultat sur portefeuille plus élevé (avant l'effet du taux de change) de € 7,2 millions.

Le résultat financier s'élève à € - 13,87 millions fin septembre 2015 en comparaison avec € - 9,51 millions pour la même période de l'année passée. Cette évolution s'explique par l'évolution négative de la juste valeur des actifs et passifs, principalement la partie taux de change du cross currency swap (€ - 4,06 millions). Ne tenant pas compte du rapport CHF/Euro, les charges financières augmentent à € -9,81 millions (30/09/2015) par rapport aux € -9,51 millions (30/09/2014).

Le coût de financement moyen a diminué fin septembre 2015 et s'élève à 3,53% par rapport aux 3,63% fin 2014.

A la fin du troisième trimestre de l'exercice 2015 les capitaux propres, part du groupe (sur base de la juste valeur des immeubles de placement) s'élèvent à € 356,01 millions (décembre 2014 : € 336,4 millions).

Fin septembre 2015 la valeur de l'actif net par action s'élevait à € 72,1 (31/12/14 : € 68,1) et le cours de clôture de l'action Leasinvest Real Estate était de € 81,05, soit 12,41% plus élevé que la valeur de l'actif net. L'actif net par action hormis l'influence des ajustements de la juste valeur sur instruments financiers (EPRA) augmente également et s'élève à € 79,70 fin septembre 2015 en comparaison avec € 75,5 fin 2014.

Fin septembre 2015 le taux d'endettement se monte à 53,29% en comparaison avec 54,27% fin 2014.

4. Prévisions

A l'exception de circonstances extraordinaires et de nouveaux investissements, la société prévoit réaliser en 2015 un résultat net et un résultat net courant légèrement moins élevés qu'en 2014 dû à l'impact de l'évolution des loyers suite aux redéveloppements de Monnet et de Square de Meeûs planifiés. La société s'attend à pouvoir maintenir le dividende sur 2015, au minimum, au même niveau.

Pour plus d'information contactez:

Leasinvest Real Estate

Jean-Louis Appelmans

CEO

T: +32 3 238 98 77

E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be

 

Leasinvest Real Estate SCA

La Société immobilière réglementée Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés : immeubles retail, bureaux et immeubles logistiques au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique et en Suisse.

A présent la juste valeur totale du portefeuille immobilier détenu en direct de Leasinvest s'élève à € 757 millions et est réparti dans le Grand-duché de Luxembourg (61%), La Belgique (33%) et la Suisse (6%). Leasinvest est en outre le plus grand investisseur immobilier au Luxembourg.

Le portefeuille total est investi en retail (46%), bureaux (36%) et logistique (18%).

La SIR est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière d'environ € 432 millions (valeur 16/11/2015).