Leasinvest Real Estate - résultats annuels audités de l'exercice 2005/2006 (période du 1 juillet 2005 au 30 juin 2006)

         Bénéfice net, part du groupe : 19,7 millions EUR (+ 58,4% par rapport à 12,4 millions EUR)

         Bénéfice net, part du groupe, par action diluée[1] passe de 4,09 EUR à 5,94 EUR

         Le taux d'occupation monte de 91,15% à 95,87%

         La juste valeur du portefeuille immobilier augmente de 74%[2] de 268 millions EUR à 467 millions EUR grâce aux acquisitions

 

 

Bruxelles, le 25 août 2006

 

Chiffres clés consolidés du portefeuille immobilier	1/07/2005-	1/07/2004-
	30/06/2006	30/06/2005
Juste valeur (1.000 €) (a)	467.182	268.584
Valeur d'investissement (1.000 €) (b)	479.170	275.460
Rendement locatif sur base de la juste valeur	7,45%	7,32%
Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement	7,26%	7,14%
Taux d'occupation (c) (d)	95,87%	91,15%

 

 

Le portefeuille immobilier consolidé de Leasinvest Real Estate a augmenté considérablement pendant le dernier exercice grâce à l'acquisition de 2 portefeuilles[3], soit le portefeuille luxembourgeois de la sicav Dexia Immo Lux (13 immeubles) d'une part et un portefeuille de 4 immeubles d'Extensa Group SA d'autre part. La juste valeur totale de ces portefeuilles au 30/06/2006 s'élève à 193,8 millions EUR et la valeur d'investissement à 198,9 millions EUR. 

 

L'augmentation du taux d'occupation de 91,15% à 95,87% s'explique d'une part par les acquisitions mentionnées ci-dessus (le taux d'occupation des portefeuilles de Dexia Immo Lux et d'Extensa Group SA s'élèvent respectivement à 95,1% et 100%), et d'autre part par le succès des efforts commerciaux par rapport au portefeuille existant.

 

Le rendement locatif sur base de la juste valeur s'élève à 7,45% et à 7,26% sur base de la valeur d'investissement.

 

 

Bilan et compte de résultats consolidés

 

Le périmètre de consolidation au 30/06/06 est modifié par rapport au 30/06/05 suite aux acquisitions de l'exercice précédent. Au 30/06/06 Leasinvest Real Estate reprend, en plus[4], via la consolidation intégrale les participations suivantes : la sicav luxembourgeoise Dexia Immo Lux SA, Dexia Immo Lux Conseil SA, Warehouse Finance SA, De Leewe SA et Logistics Finance I SA. Egalement via la consolidation intégrale Leasinvest Real Estate Facility Services SA, société établie au cours de l'exercice précédent, est incorporée.

 

Le compte de résultats consolidé et ce commentaire de l'exercice 2005/2006 comprennent, sauf mentionné différemment, à part la part du groupe[5], également les intérêts minoritaires, soit les intérêts minoritaires dans la sicav Dexia Immo Lux SA et dans Square de Meeûs 5-6 SA.

 

La contribution au compte de résultats consolidé des acquisitions de Dexia Immo Lux SA, Dexia Immo Lux Conseil SA, Warehouse Finance SA, De Leewe SA et Logistics Finance I SA s'élève (à part d'autres composants, pris en compte par le 'badwill[6]') à 6 mois.

 

 

Les revenus locatifs pour l'exercice 2005/2006 s'élevaient à 23,9 millions EUR, soit une augmentation nette de 20,6% par rapport à l'année précédente. Dexia Immo Lux a accru les revenus locatifs de 26,3%, le portefeuille existant a connu une diminution du chiffre d'affaires de 5,8%, principalement due aux désinvestissements à la fin de l'exercice 2004/2005 et aux périodes de gratuités locatives accordées en faveur de prolongations de baux. Par action diluée[7] le revenu locatif est de 7,22 EUR (6,52 EUR au 30/06/05) soit une augmentation de 10,7%.

 

Les charges immobilières n'ont augmenté que de 5,5% par l'extension du portefeuille.  Le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille a augmenté de 62,6% et passe de 14,3 millions EUR à 23,2 millions EUR.  Par action diluée[8] ceci revient à 6,99 EUR comparé à 4,68 EUR au 30/06/05, soit  une augmentation de 49,3%. A part l'augmentation des revenus locatifs susmentionnée, ceci est principalement dû au 'badwill' sur les acquisitions de l'exercice 2005/2006.

 

Le résultat sur le portefeuille immobilier a augmenté de 17,7%, de 3,3 millions EUR à 3,9 millions EUR.  Contrairement à l'exercice au 30/06/05, aucune vente n'a été réalisée et le résultat sur portefeuille consiste en une évolution nette positive de la valeur de l'immobilier de 3,9 millions EUR par rapport à 2,2 millions EUR au 30/06/05.

 

Le résultat financier net s'élevait à - 3 millions EUR et est inférieur de 37% comparé aux - 4,79 millions EUR de l'exercice 2004/2005. Faisant abstraction des frais uniques au cours de l'exercice 2004/2005, le résultat financier net s'élevait à - 4 millions EUR. La différence de + 1 million EUR est due au périmètre de consolidation étendu d'une part, et aux revalorisations positives des instruments de couverture d'autre part.

 

Le bénéfice net a fortement augmenté, passant de 13,1 millions EUR à 23,3 millions EUR (+ 77,8%). La part du groupe dans ce montant est de 19,7 millions EUR (30/06/05 : 12,4 millions EUR, + 58,4%).  La contribution des acquisitions, y compris le 'badwill', à ce montant est de 7,8 millions EUR, le solde de 11,9 millions EUR est le bénéfice net, part du groupe, du groupe avant les acquisitions de l'exercice. Le résultat net récurrent, c.à.d. faisant abstraction du résultat sur portefeuille et le 'badwill', s'élevait à 14,2 millions EUR, soit 4,27 EUR par action diluée. Le 30/06/05 le résultat net récurrent s'élevait à, faisant également abstraction du résultat sur portefeuille et des postes uniques, 9,86 millions EUR ou 3,24 EUR par action diluée.

 

Par action diluée[9] le bénéfice net, part du groupe, s'élève à 5,94 EUR (comparé au 4,09 EUR l'exercice précédent) soit une augmentation de 45,5%.

 

Le cash-flow net[10], part du groupe, était de 9,8 millions EUR comparé aux 10,3 millions EUR au 30/06/05. Le cash-flow net par action diluée6 revient à 2,96 EUR comparé au 3,38 EUR au 30/06/05.

 

 

Les capitaux propres, part du groupe s'élevaient à 237,8 millions EUR au 30/06/06 par rapport aux 180 millions EUR à la fin de l'exercice précédent. L'augmentation est principalement due à l'apport par AXA Belgium SA de 3 sociétés, résultant en une augmentation des capitaux propres de 47,7 millions EUR. Par action la valeur de l'actif net au 30/06/06 s'élève à 59,28 EUR comparé à 55,41 EUR l'année précédente, soit une augmentation de 6,97%. Recalculé sur base de la valeur d'investissement du portefeuille immobilier, la valeur de l'actif net s'élève à 61 EUR (57,47 EUR au 30/06/05).

Les intérêts minoritaires sont passés de 7,9 millions EUR à 24,7 millions EUR, ce qui correspond principalement aux intérêts minoritaires dans Dexia Immo Lux.

Le taux d'endettement conformément à l'AR du 21/06/2006 a augmenté de 28,92% à 44,15% principalement par l'acquisition en espèces de Dexia Immo Lux SA. Grâce à l'augmentation du maximum du taux d'endettement admis de 50% à 65%, Leasinvest Real Estate dispose encore d'une capacité d'investissement de 288 millions EUR.

La juste valeur du portefeuille immobilier a été estimée par les experts immobiliers à 467,2 millions EUR, la valeur d'investissement à 479,2 millions EUR, soit une hausse de 73,9% par rapport à l'année précédente. Par rapport aux biens immobiliers situés au Grand-Duché de Luxembourg, pour la définition de la juste valeur des biens immobiliers ayant une valeur de plus de 2,5 millions EUR, les frais de mutation forfaitaires de 2,5% ont également été appliqués, par analogie avec les biens situés en Belgique (voir communiqué de presse de BEAMA du 08/02/06). Le Gérant Statutaire Leasinvest Real Estate Management SA est d'avis que cette méthode peut être suivie.

 

 

 

Leasinvest Real Estate a acquis, en différentes phases, 90,12% dans Dexia Immo Lux.

 

Le 22 mars 2006 Leasinvest Real Estate (LRE) a acquis la participation de contrôle conjointe de Dexia Banque Belgique et du groupe Ethias d'un total de 51,13 % dans la sicav cotée Dexia Immo Lux (DIL) et leur participation de 100% dans Dexia Immo Lux Conseil SA (DIL Conseil). Cette acquisition d'une valeur totale d'environ 111 millions EUR a été entièrement payée en espèces. Les actions de capitalisation et de distribution de DIL sont cotées à la bourse luxembourgeoise et à Euronext Bruxelles. Le prix s'élevait à 3.150,20 EUR et 1.467,57 EUR (coupon numéro 15, équivalent d'un dividende brut de 70 EUR, détaché) pour respectivement les actions de capitalisation et de distribution. Le prix de la transaction était basé sur un prix, pour 100% des actions DIL et DIL Conseil, de 177,3 millions EUR.

 

Le 15 mai une offre publique d'acquisition volontaire a démarré, aux mêmes conditions en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg, pour le solde des actions de capitalisation et de distribution de DIL, et réouverte le 9 juin aux mêmes conditions.

 

Le 29 juin, à l'issue de l'offre publique d'acquisition Leasinvest Real Estate possédait 90,12% des actions de Dexia Immo Lux. L'investissement total de l'offre publique d'acquisition s'élevait à environ 52 millions EUR.

                                                         

 

Dexia Immo Lux (DIL) est un fonds de placement collectif à capital variable (sicav) établi au Grand-Duché de Luxembourg. DIL possède 13 immeubles représentant une superficie totale de 48.651 m², qui sont exclusivement situés au Grand-Duché de Luxembourg. Les immeubles sont pour la plupart occupés par plusieurs locataires et sont composés de bureaux (78%), d'un immeuble semi-industriel (15%) et de deux supermarchés (7%). Géographiquement les immeubles sont assez bien répartis entre Luxembourg ville (78%) et la périphérie (22%).

 

Le 29 mars Leasinvest Real Estate a acquis directement, en espèces, d'Extensa Group SA (ex-Leasinvest SA) moyennant le prix de 2,7 millions EUR un immeuble semi-industriel composé de bureaux et d'entrepôts, situé rue Lusambo à Forest (Bruxelles), y compris le droit d'emphytéose sur le terrain.

 

 

 

Le 29 mars AXA Belgium SA a acquis 100% des actions des 3 filiales d'Extensa Group SA (ex-Leasinvest SA), le promoteur de Leasinvest Real Estate (LRE). AXA a ensuite apporté[11] ces actions à LRE le 29 mai 2006 en contrepartie de nouvelles actions du même type que les actions existantes[12]. Par conséquent, les capitaux propres ont augmenté de 47,7 millions EUR.

 

Cet apport faisait partie de l'accord-cadre signé en juillet 2004 entre AXA Belgium SA, Leasinvest Real Estate Management SA, LRE et Leasinvest SA, dans lequel il a été conclu qu'AXA Belgium SA souscrirait à 1.154.047 nouvelles actions LRE par l'apport d'immobilier ou de sociétés immobilières. Par cet apport, le programme d'investissement auquel AXA Belgium SA s'était engagé dans l'accord-cadre précite, a été entièrement réalisé.

 

 

 

Le portefeuille consiste en un immeuble de bureaux et un centre logistique à Malines de respectivement environ 14.000 m² en 6.000 m².  L'immeuble de bureaux est donné en leasing immobilier et le centre logistique est loué, tous deux à Wolters Kluwer Belgique SA.  En plus, le portefeuille concerne un centre de distribution qui se compose d'entrepôts et de bureaux, situés à Tongres, Heesterveldweg, avec une superficie totale d'environ 26.000 m². Pour cet immeuble une transaction 'sale & rent back' a été conclue avec SKF SA. Tous les immeubles sont occupés à 100%.

 

 

Par deux transactions consécutives Leasinvest Real Estate est devenu actionnaire à 100% de Square de Meeûs 5-6 SA.

 

 

 

Le bénéfice à affecter du présent exercice 2005/2006 s'élève à 8.979.023,36 EUR. Compte tenu d'un bénéfice reporté de l'exercice précédent de 10.677.697,23 EUR ceci résulte en un bénéfice à affecter de 19.656.720,59 EUR.

 

Le Conseil d'Administration du Gérant Statutaire propose à l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires d'affecter le bénéfice de 19.656.720,59 EUR comme suit :

 

-          7.213.316,84 EUR à reporter au prochain exercice et

-          12.443.403,75 EUR à distribuer comme dividende.

 

Le dividende proposé s'élève à 114%[13] du résultat à distribuer non-consolidé (par rapport à 92,9% l'année précédente), et est largement supérieur au 80% minimum du bénéfice comme imposé par l'AR du 10 avril 1995 relatif aux sicafis.

 

Ainsi, le dividende brut est de 3,75 EUR comparé aux 3,72 EUR l'année précédente et net, libre de précompte mobilier, 3,19 EUR (comparé aux 3,16 EUR l'année précédente) en fonction de la participation au dividende du total des 4.012.628 actions[14].

 

Sous réserve d'approbation par l'Assemblée Générale Ordinaire, le paiement du dividende se fera contre remise du coupon n° 7 à partir du 23/10/06 aux guichets d'ING Banque, de Dexia

Banque, de Fortis Banque et de la Banque Degroof.

 

 

 

Le commissaire a confirmé que ses activités de contrôle, qui ont été effectuées à fond, n'ont donné lieu à aucune correction importante qui devrait être apportée aux données comptables reprises dans ce communiqué.

 

 

 

Compte tenu de la croissance importante du portefeuille immobilier, réalisée fin 2005/2006, dont l'impact sur base annuelle se ressentira au cours de l'exercice en cours 2006/2007, on s'attend pour l'exercice 2006/2007, sauf circonstances exceptionnelles, à bon résultat net avant le résultat sur portefeuille et sans tenir compte de transactions exceptionnelles (p.e. 'badwill').

 

 

 

La brochure annuelle, qui comprend les comptes annuels, le rapport annuel et le rapport du commissaire, sera disponible à partir du 30/09/2006 et pourra être obtenu, sur simple demande, à l'adresse suivante :

Leasinvest Real Estate SCA

Mechelsesteenweg 34 (siège administratif)

2018 Anvers

T +32 3 238 98 77

F +32 3 237 52 99

E  investor.relations@leasinvest-realestate.com

W www.leasinvest-realestate.com (brochure à télécharger sous la rubrique' investisseurs', rapports financiers)

 

 

 

 

La sicafi Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés : bureaux, immeubles logistiques et retail en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg. La sicafi est cotée à Euronext Brussels au segment NextPrime. Leasinvest Real Estate SCA affiche une capitalisation boursière de 284,9 millions EUR (le 8 août 2006).