Leasinvest Real Estate - résultats annuels audités de l'exercice 2006/2007 (période du 1 juillet 2006 au 30 juin 2007)

- Communiqué de presse réglementé

Leasinvest Real Estate a réalisé une forte augmentation du résultat net consolidé (part du groupe) de 19,7 millions EUR (soit 5,94 EUR par action) au 30 juin 2006 à 34,9 millions EUR (soit 8,71 EUR par action) au 30 juin 2007 (+ 77%, soit + 47% par action), grâce à :
 
-          La contribution de la participation luxembourgeoise Leasinvest Immo Lux et de l'acquisition, au cours de l'exercice 2005/2006 du portefeuille 'Extensa'
-          Augmentations de la valeur du portefeuille (16,6 millions EUR)
-          Et une plus-value nette réalisée sur la vente de deux immeubles ('Extensa Square') (1,49 million EUR)
 
Le dividende brut prévu pour l'exercice 2006/2007 s'élève à 3,8 EUR par action par rapport à 3,75 EUR l'exercice précédent, soit une augmentation de 1,33%.
 
 
1. Chiffres clés consolidés du portefeuille immobilier

 
Le patrimoine immobilier consolidé de Leasinvest Real Estate au 30 juin 2007 se compose de 50 immeubles en exploitation ayant une superficie totale de 266.247 m2, dont 38 immeubles en Belgique et 12 au Luxembourg.
L'immeuble de bureaux 'Bian' au Luxembourg et la ferme-château 'Torenhof', située à Merelbeke (voir infra "acquisitions") seront entièrement rénovés et ne sont par conséquent pas repris dans les chiffres clés du patrimoine immobilier[1].
La valeur des immeubles en exploitation au 30 juin 2007 en juste valeur ("fair value") s'élevait à 445,86 millions EUR, soit une diminution de 5% par rapport à l'année précédente (467,18 millions EUR). Cette diminution résulte, entre autres, de la vente de 2 immeubles de bureaux qui font partie d'Extensa Square à Bruxelles et de la vente d'un immeuble à Wommelgem.
La valeur totale de l'immobilier, y compris les projets de développement, s'élevait à 459,26 millions EUR au 30 juin 2007.
 
Le rendement locatif du patrimoine immobilier en exploitation, sur base de la juste valeur, s'élevait à 7,22% l'exercice précédent (comparé à 7,45% au 30 juin 2006), et sur base de la valeur d'investissement à 7,04% (comparé à 7,26% au 30 juin 2006).
 
Grâce aux efforts commerciaux réussis en Belgique et au Luxembourg, Leasinvest Real Estate a augmenté le taux d'occupation, uniquement d'application sur les immeubles en exploitation (hors projets de développement), de 95,87% au 30 juin 2006 à 97,01% au 30 juin 2007.
Les taux d'occupation du portefeuille belge et du portefeuille luxembourgeois s'élevaient respectivement à 97% (96,19% au 30 juin 2006) et 97,03% (95,14% au 30 juin 2006).
 
 
2. Chiffres clés consolidés sous IFRS


3. Bilan et compte de résultats consolidés


 
4. Commentaire sur le bilan et le compte de résultats consolidés de l'exercice 2006/2007
 
Au cours du premier trimestre de l'exercice écoulé Leasinvest Real Estate est devenu actionnaire à 100% de Square de Meeûs 5-6 SA (30 juin 2006 : 50,07%). Ensuite il a été procédé, en décembre 2006, à la fusion par absorption, à l'occasion de laquelle 204 nouvelles actions[2] Leasinvest Real Estate ont été émises. Depuis lors, le nombre total d'actions s'élève à 4.012.832.
 
a. Compte de résultats
Nous tenons à remarquer qu'au cours de l'exercice 2005/2006 les sociétés Warehouse Finance SA, De Leewe SA et Logistics Finance SA ('portefeuille Extensa') n'avaient pas encore contribué au résultat courant de Leasinvest Real Estate[3] et que les contributions de Leasinvest Immo Lux et Leasinvest Immo Lux Conseil étaient limitées à 6 mois.
Par conséquent, les revenus locatifs ont augmenté de 38% à 33,2 millions EUR par rapport à 24 millions EUR l'année précédente. Si nous tenons compte, dans la calculation des revenus locatifs globaux de l'exercice précédent, de 12 mois de revenus locatifs pour Leasinvest Immo Lux et pour le portefeuille Extensa, l'augmentation s'élèverait à 1,1%, ceci nonobstant les ventes d'Extensa Square et Wommelgem, et la vacance de l'immeuble Bian au Luxembourg (pour rénovation).
 
L'augmentation des charges immobilières s'élevait à 16% passant à 5,9 millions EUR (5,1 millions EUR au 30 juin 2006) et tient compte de l'impact annuel complet de la rémunération de gestion de Leasinvest Real Estate Management SA (le gérant statutaire de la sicafi), calculée sur base du portefeuille immobilier total[4] et des commissions de location plus élevées payées aux agents immobiliers, résultant en une amélioration continue du taux d'occupation du portefeuille.
 
L'augmentation des frais généraux de la société, passant de 0,8 million EUR à 1,9 million EUR est due, entre autres, à des frais de conseil uniques.
 
Les autres charges et revenus d'exploitation ont diminué de manière significative d'un revenu de 5,2 millions EUR à 0,4 million EUR. Au cours de l'exercice clôturé au 30 juin 2006 se poste contenait un badwill[5] unique important de 5,2 millions EUR réalisé sur l'acquisition de Leasinvest Immo Lux et du portefeuille Extensa. L'exercice écoulé seulement un badwill de 0,8 million EUR suite à l'acquisition du solde des actions de Square De Meeûs, et 0,2 million EUR suite à l'augmentation de la participation dans Leasinvest Immo Lux de 90,12% (30 juin 2006) à 96,04%, avaient été réalisés.
 
Le résultat sur portefeuille se compose d'une plus-value réalisée de 1,5 million EUR sur la vente d'Extensa Square d'une part et d'une variation de valeur positive de la juste valeur du portefeuille immobilier de 16,6 millions EUR (3,9 millions EUR au 30 juin 2006) d'autre part. Egalement grâce à la forte augmentation du résultat sur portefeuille, le résultat d'exploitation a augmenté de 61% par rapport à l'exercice précédent, soit 43,7 millions EUR au 30 juin 2007 comparé aux 27,1 millions EUR au 30 juin 2006.
 
Le financement par dettes bancaires de l'acquisition de Leasinvest Immo Lux l'exercice précédent a engendré une augmentation des charges financières. L'impact du taux d'intérêt de marché à la hausse sur les charges financières a été partiellement modéré par la politique adéquate de couverture des taux d'intérêts.
 
Le résultat net récurrent, faisant abstraction du résultat sur portefeuille et du badwill, s'est clôturé à 16,34 millions EUR (4,07 EUR par action) par rapport aux 14,2 millions EUR (4,27 EUR par action) l'exercice précédent, soit une augmentation de 16% (une diminution de 5% par action).
 
Le résultat net, part du groupe, a augmenté de 77% et passe à 34,9 millions EUR par rapport à 19,7 millions EUR l'exercice précédent. En termes de résultat net par action[6] ceci résulte en 8,71 EUR au 30 juin 2007 comparé à 5,94 EUR l'exercice précédent, soit une augmentation de 47%.
 
b. Bilan
La juste valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente a été estimée, par les experts immobiliers, à 445,86 millions EUR. La juste valeur est reprise au bilan consolidé en vertu de l'application des normes IAS 40 et IFRS 5, et est calculée par la déduction des frais de mutation de la valeur d'investissement.
 
La valeur d'investissement du portefeuille est la valeur telle que définie par les experts immobiliers indépendants, avant déduction des frais de mutation. En termes de valeur d'investissement, l'immobilier s'élevait à 457,3 millions EUR (479,17 millions EUR au 30 juin 2006).
 
La diminution du portefeuille immobilier s'explique d'une part par la vente au cours du deuxième semestre de 2006/2007 de l'immeuble situé à Wommelgem (juste valeur au 30 juin 2006 : 2,5 millions EUR) et de 2 immeubles de bureaux faisant partie d'Extensa Square à Bruxelles (juste valeur au 30 juin 2006 : 25,1 millions EUR). D' autre part, l'immeuble de bureaux Bian au Luxembourg et la nouvelle ferme-château "Torenhof" située à Merelbeke (voir ci-après 5. Acquisition), sont reclassifiés en projets de développement à cause des rénovations entières.
 
Les actifs détenus en vue de la vente comprennent l'immeuble Aubépines au Luxembourg pour lequel une convention de vente a été conclue le 4 juillet 2007.
 
Les capitaux propres, part du groupe, s'élevaient à 262,1 millions EUR au 30 juin 2007 par rapport aux 237,8 millions EUR à la fin de l'exercice précédent.
 
Le taux d'endettement, calculé selon l'AR du 21 juin 2006, a diminué de 44,15 % (30 juin 2006) à 40,93% au 30 juin 2007, à cause des ventes réalisées d'Extensa Square et Wommelgem au cours du deuxième semestre, desquelles les espèces encaissées ont été utilisées pour rembourser des prêts. Sur base du taux d'endettement maximum admis de 65% Leasinvest Real Estate avait encore une capacité d'investissement de 328 millions EUR au 30 juin 2007.
 
 
5. Faits marquants de l'exercice 2006/2007
 
Désinvestissements
 
Leasinvest Real Estate a désinvesti 2 immeubles de bureaux qui font partie d'Extensa Square à Bruxelles, ainsi que l'immeuble à Wommelgem au cours du deuxième semestre de 2006/2007.
 
Acquisition
 
Leasinvest Real Estate a acquis une ferme-château "Torenhof" au cours du troisième trimestre de l'exercice 2006/2007 pour un montant de 1,5 million EUR. Cet immeuble est en phase de rénovation et abritera les services facilitaires destinés à notre phase I adjacente de l'Axxes Business Park à Merelbeke (Gand). Il sera opérationnel au cours du printemps de 2008.
 
Contre-offre publique volontaire conditionnelle en espèces sur Immo-Croissance
 
Tenant compte de la complémentarité avec le portefeuille de Leasinvest Immo Lux Leasinvest Real Estate avait annoncé son intention, le 26 juin 2007, de lancer une contre-offre publique volontaire conditionnelle en espèces sur toutes les actions de distribution et de capitalisation émises par le fonds de placement luxembourgeois Immo-Croissance. Suite à la contre-offre estimée trop élevée du groupe islandais Baugur, le gérant de Leasinvest Real Estate a décidé de retirer son offre.
 
 
6. Faits marquants survenus après la clôture de l'exercice 2006/2007
 
Désinvestissement
 
Le 4 juillet Leasinvest Immo Lux a vendu l'immeuble Aubépines situé au Grand-Duché de Luxembourg à la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF), l'autorité luxembourgeoise de supervision du secteur bancaire. Sur cette vente une plus-value de 3,7 millions EUR a été réalisée.
 
 
7. Affectation du résultat - dividende
 
Le bénéfice à affecter du présent exercice 2006/2007 s'élève à 17.046.902,54 EUR. Compte tenu d'un bénéfice reporté de l'exercice précédent de 7.810.240,87 EUR ceci résulte en un bénéfice à affecter de 24.857.143,41 EUR.
 
Le conseil d'administration du gérant statutaire propose à l'assemblée générale ordinaire des actionnaires d'affecter le bénéfice de 24.857.143,41 EUR comme suit :
 
- 9.608.381,81 EUR à reporter au prochain exercice et
- 15.248.761,60 EUR à distribuer comme dividende.
 
Le dividende proposé s'élève à 126% du résultat à distribuer non-consolidé (par rapport à 114% l'année précédente), et est largement supérieur au 80% minimum du résultat corrigé, tel qu'imposé par l'AR du 21 juin 2006 sur la comptabilité, les comptes annuels et comptes annuels consolidés des sicafis publiques.
 
Ainsi, le dividende brut est de 3,8 EUR comparé aux 3,75 EUR pour l'exercice 2005/2006 et net, libre de précompte mobilier, 3,23 EUR (comparé aux 3,19 EUR pour l'exercice 2005/2006) en fonction de la participation au dividende du total des 4.012.832 actions[7].
 
Sous réserve d'approbation par l'assemblée générale ordinaire, le paiement du dividende se fera contre remise du coupon n° 8 à partir du 22/10/07 aux guichets d'ING Banque, de Dexia
Banque, de Fortis Banque et de la Banque Degroof.
 
 
8. Déclaration du commissaire
 
Le commissaire a confirmé que ses activités de contrôle des comptes annuels consolidés ont été effectuées à fond et n'ont pas donné lieu à aucune correction importante qui devrait être apportée aux données comptables reprises dans ce communiqué.
 
 
9. Prévisions
 
Compte tenu de la vente de 2 immeubles situés à Bruxelles, réalisée au cours de l'exercice écoulé, la vente de l'immeuble Aubépines réalisée au début de l'exercice en cours et le fait que l'immeuble Bian est en phase de rénovation, les revenus locatifs du présent exercice diminueront. La plus-value réalisée sur l'immeuble Aubépines devrait compenser la diminution des revenus locatifs. Sauf circonstances exceptionnelles et sans tenir compte des variations de valeur du portefeuille,  on s'attend à un résultat net pour l'exercice 2007/2008, en ligne avec celui de l'exercice 2006/2007.
 
 
10. Brochure annuelle
 
La brochure annuelle, qui comprend les comptes annuels, le rapport annuel et le rapport du commissaire, sera disponible à partir du 30/09/2007 et pourra être obtenu, sur simple demande, à l'adresse suivante :
Leasinvest Real Estate SCA
Mechelsesteenweg 34 (siège administratif)
2018 Anvers
T +32 3 238 98 77
F +32 3 237 52 99
E  investor.relations@leasinvest-realestate.com
W www.leasinvest-realestate.com (brochure à télécharger sous la rubrique' investisseurs', rapports financiers)
 
 
 
Leasinvest Real Estate SCA
 
La sicafi Leasinvest Real Estate SCA investit principalement dans des immeubles de qualité bien situés : bureaux, immeubles logistiques et retail en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg.
 
La sicafi est cotée à Euronext Brussels au segment NextPrime. Leasinvest Real Estate SCA affiche une capitalisation boursière de 276,4 millions EUR (valeur au 16 août 2007).
 
 
Pour plus d'informations, contactez :
 
Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans
Investor Relations
T: +32 3 238 98 77
E  investor.relations@leasinvest-realestate.com



[1] Les immeubles 'Bian' au Luxembourg et la ferme-château 'Torenhof' sont repris dans le bilan sous 'Projets de développement'.
[2] Les nouvelles actions émises participent au résultat à partir du 1 juin 2006.
[3] Le portefeuille Extensa a bien contribué au résultat net de l'exercice 2005/2006, et ceci, via le 'badwill'.
[4] Le portefeuille immobilier consolidé tient compte de la consolidation intégrale de Leasinvest Immo Lux (antérieurement Dexia Immo Lux), dans laquelle Leasinvest Real Estate détenait 96,04% au 30 juin 2007, et du portefeuille Extensa.
[5] Le 'badwill' ou 'goodwill négatif' est égal au montant pour lequel l'intérêt du repreneur dans la juste valeur des actifs identifiables, passifs et passifs conditionnels repris, dépasse le prix de la combinaison de la société à la date de la transaction.
[6] Au 30 juin 2007 le nombre d'actions participant aux dividendes s'élevait à 4.012.832; au 30 juin 2006 il s'élevait à 3.318.241.
[7] Suite à l'augmentation du capital à l'occasion de la fusion de Square de Meeûs SA avec Leasinvest Real Estate, 204 nouvelles actions ont été créées. Celles-ci participent aux dividendes à partir du 1 juillet 2006.
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