Leasinvest Real Estate - Résultats semestriels de l'exercice 2007/2008 (période du 01/07/07-31/12/07)
- Communiqué de presse réglementé
Taux d'occupation stable de 97,74% (30/06/07 : 97,01%)
Redéveloppement prometteur au Grand-Duché de Luxembourg
La sicafi Leasinvest Real Estate a atteint, pour le premier semestre, un résultat net (part du groupe) de 15,5 millions d'euros comparé aux 18 millions d'euros pour la même période de l'exercice précédent. Le résultat est entièrement en ligne avec les prévisions.
Valeur du portefeuille stable de 441,1 millions d'euros au 31/12/07
La valeur du portefeuille en exploitation (hors projets de développement), soit 441,1 millions d'euros (30/06/07 : 445,9 millions d'euros), a légèrement diminué suite à la vente de l'immeuble Aubépines' au Luxembourg, le 04/07/07.
La valeur des immeubles, y compris les projets de développement, s'est quasi maintenue et s'élevait à 459,2 millions d'euros au 31/12/07 par rapport à 459,3 millions d'euros au 30/06/07.
Le portefeuille immobilier en exploitation se compose de 49 immeubles, dont 38 immeubles situés en Belgique et 11 au Grand-Duché de Luxembourg.
Redéveloppement prometteur au Luxembourg
Dans la région Cloche d'Or, situé dans la ville de Luxembourg, la sicafi a deux projets de redéveloppement importants en cours, via sa filiale Leasinvest Immo Lux, soit les projets 'CFM' et 'Bian'.
Pour le projet 'CFM' le site existant sera rénové et étendu de 4.000 m² d'entrepôts et 1.200 m² de bureaux, à la demande du locataire. Les deux extensions avaient déjà été pré-louées à long terme.
Le projet 'Bian' est un immeuble de bureaux qui est entièrement démantelé et qui sera étendu vers 5.500 m². Au cours de cet exercice aucun revenu locatif n'est réalisé. La réception de l'immeuble de bureaux rénové est attendue pour fin 2008. La commercialisation de l'immeuble a déjà démarré et offre de bonnes perspectives.
Le taux d'occupation se maintient à 97,74% au 31/12/07
Le taux d'occupation s'élevait à 97,74% comparé à 97,01% (30/06/07) grâce aux renouvellements de baux existants, ainsi que la conclusion de nouveaux baux.
Prévisions pour l'exercice complet 2007/2008
Leasinvest Real Estate continuera à focaliser sur le développement de son portefeuille immobilier en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg, tant en immeubles de bureaux, logistiques, qu'en retail.
Egalement grâce à la plus-value réalisée de 3,6 millions d'euros sur la vente de l'immeuble 'Aubépines' au Luxembourg au cours du premier semestre, et grâce à la plus-value de revalorisation attendue, au cours du second semestre, sur l'achèvement de la rénovation avec extension des immeubles 'CFM' au Luxembourg, un résultat net qui sera au moins comparable à celui de l'exercice précédent (34,9 millions d'euros) est prévu pour l'exercice entier, bien entendu, sous réserve d'autres variations inattendues de la valeur du portefeuille au cours du 2ième semestre du présent exercice.
1. Chiffres clés IFRS
| Chiffres clés consolidés du portefeuille immobilier (a) | ||
| 31/12/2007 | 30/06/2007 | |
| Juste valeur (1.000 euro) (b) | 441.082 | 445.859 |
| Valeur d'investissement (1.000 euro) (c) | 452.410 | 457.310 |
| Rendement locatif sur base de la juste valeur | 7,21% | 7,22% |
| Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement | 7,03% | 7,04% |
| Taux d'occupation (d) | 97,74% | 97,01% |
(a) Tient compte des "Immeubles de placement" (actifs non courants) et "Actifs destinés à la vente" (actifs courants).
Les projets de développement n'y sont pas repris.
(b) La juste valeur ("fair value") = la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant
et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable selon les normes IFRS.
(c) La valeur d'investissement correspond au terme 'valeur de placement', utilisé antérieurement, et est la valeur telle
que définie par un expert immobilier indépendant, dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.
(d) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée. Tous les immeubles du portefeuille
Leasinvest Real Estate ont été pris en considération, hors les projets.
Les projets de développement n'y sont pas repris.
(b) La juste valeur ("fair value") = la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant
et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable selon les normes IFRS.
(c) La valeur d'investissement correspond au terme 'valeur de placement', utilisé antérieurement, et est la valeur telle
que définie par un expert immobilier indépendant, dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.
(d) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée. Tous les immeubles du portefeuille
Leasinvest Real Estate ont été pris en considération, hors les projets.
| Chiffres clés consolidés IFRS | ||
| 31/12/2007 | 30/06/2007 | |
| Valeur de l'actif net, part du groupe (NAV) (1.000 euros) | 260.696 | 262.071 |
| Nombre d'actions émises | 4.012.832 | 4.012.832 |
| Nombre d'actions participant au résultat de la période (1) | 3.997.744 | 4.012.832 |
| Valeur de l'actif net, part du groupe, par action (2) (3) | ||
| - sur base de la juste valeur (euro) | 65,21 | 65,31 |
| - sur base de la valeur d'investissement (euro) | 68,01 | 68,13 |
| Résultat net par action, part du groupe (euro) (3) | 3,87 | 8,71 |
| Taux d'endettement AR 21/06/06 (%) | 40,34% | 40,93% |
(1) Le nombre d'actions participant au résultat de la période correspond au nombre d'actions émises moins le nombre
d'actions propres. Au 31 décembre 2007 LRE détenait un total de 15.088 actions propres en portfeuille, soit 0,38%.
(2) La valeur de l'actif net au 30/06/07 est avant distribution de dividende. Au 22/10/07 un dividende de 3,80 euros
par action a été payé. La valeur de l'actif net, part du groupe, ex-coupon s'élevait à 61,51 euros par action sur base
de la juste valeur et à 64,33 euros par action sur base de la valeur d'investissement, au 30/06/07.
(3) la valeur de l'actif net par action et le résultat net par action sont calculés sur base du nombre d'actions participant
au résultat de la période.
d'actions propres. Au 31 décembre 2007 LRE détenait un total de 15.088 actions propres en portfeuille, soit 0,38%.
(2) La valeur de l'actif net au 30/06/07 est avant distribution de dividende. Au 22/10/07 un dividende de 3,80 euros
par action a été payé. La valeur de l'actif net, part du groupe, ex-coupon s'élevait à 61,51 euros par action sur base
de la juste valeur et à 64,33 euros par action sur base de la valeur d'investissement, au 30/06/07.
(3) la valeur de l'actif net par action et le résultat net par action sont calculés sur base du nombre d'actions participant
au résultat de la période.
2. Compte de résultats consolidé du 1er semestre de l'exercice 2007/2008
| (en 1.000 euros) | 31/12/2007 | 31/12/2006 | |
| IFRS | IFRS | ||
| (+) | Revenus locatifs | 15.499 | 17.014 |
| (+) | Reprise de loyers cédés et escomptés | 0 | 0 |
| (+/-) | Charges relatives à la location | 0 | 0 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 15.499 | 17.014 | |
| (+) | Récupération de charges immobilières | 76 | 0 |
| (+) | Récupération de charges locatives et de taxes normalement | 1.327 | 903 |
| assumées par le locataire sur immeubles loués | |||
| (-) | Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire | 0 | 0 |
| sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail | |||
| (-) | Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire | -1.329 | -903 |
| sur immeubles loués | |||
| (+/-) | Autres charges et revenus relatifs à la location | -190 | 0 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 15.383 | 17.014 | |
| (-) | Frais techniques | -592 | -618 |
| (-) | Frais commerciaux | -411 | -226 |
| (-) | Charges locatives et taxes sur immeubles non loués | -149 | -453 |
| (-) | Frais de gestion immobilière | -967 | -1.166 |
| (-) | Autres charges immobilières | -173 | -188 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -2.292 | -2.651 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 13.091 | 14.363 | |
| (-) | Frais généraux de la société | -856 | -538 |
| (+/-) | Autres charges et revenus d'exploitation | -17 | 1.088 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT | |||
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 12.218 | 14.913 | |
| (+/-) | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 3.597 | 0 |
| (+/-) | Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 4.205 | 9.091 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 20.020 | 24.004 | |
| (+) | Revenus financiers | 2.045 | 1.314 |
| (-) | Charges d'intérêts | -4.910 | -5.308 |
| (-) | Autres charges financières | -1.127 | -506 |
| RESULTAT FINANCIER | -3.992 | -4.500 | |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 16.028 | 19.504 | |
| (+/-) | Impôts des sociétés | -159 | -1.020 |
| (+/-) | Exit tax | 0 | 0 |
| IMPOT | -159 | -1.020 | |
| RESULTAT NET | 15.869 | 18.484 | |
| Attribuable à : | |||
| Intérêts minoritaires | 380 | 525 | |
| Part du groupe | 15.489 | 17.959 | |
Commentaire sur le compte de résultats consolidé
Grâce au taux d'occupation stable (97,74%) LRE a réalisé un revenu locatif de 15,5 millions d'euros au cours des 6 premiers mois. Le recul temporaire des revenus locatifs par rapport au premier semestre de l'exercice précédent (17 millions d'euros) est dû à la vente de trois immeubles à Evere et Wommelgem au cours de l'exercice précédent et la vente de l'immeuble 'Aubépines' au début de l'exercice présent. Cependant, l'immeuble 'Bian' est en phase de rénovation complète, ce qui fait qu'il ne produit aucun revenu locatif temporairement.
La diminution des charges immobilières de 0,4 million d'euros, passant de 2,7 millions d'euros au 31/12/06 à 2,3 millions d'euros au 31/12/07 est principalement due, d'une part, à une diminution des frais liés à la vacance grâce au taux d'occupation élevé et, d'autre part, à une diminution des frais de gestion résultant d'une diminution de la valeur des immeubles de placement, par rapport à l'exercice précédent.
Au cours du premier semestre de l'exercice précédent un badwill[2] d'environ 1 million d'euros a été réalisé, principalement résultant de l'acquisition du solde des actions de la filiale Square de Meeûs SA. Le badwill de l'exercice précédent explique le montant des autres revenus d'exploitation élevé.
Le résultat sur portefeuille se compose d'une plus-value réalisée de 3,6 millions d'euros résultant de la vente de l'immeuble 'Aubépines' le 04/07/07. Cependant, le résultat sur portefeuille comprend des variations de valeur positives du portefeuille immobilier en exploitation de 4,2 millions d'euros, à comparer aux 9,1 millions d'euros au 31/12/06.
Nonobstant les taux d'intérêts de marché accrus, le résultat financier s'est amélioré de 0,5 million d'euros, passant de -4,5 millions d'euros au 31/12/06 à -4 millions d'euros au 31/12/07, au cours du premier semestre. Cette amélioration résulte principalement d'une diminution des dettes financières suite aux désinvestissements, nonobstant l'impact négatif de la revalorisation des instruments financiers en vertu de l'application de l'IAS 39.
Les impôts ont diminué de 1 million d'euros au 31/12/06 à 0,1 million d'euros au 31/12/07 grâce à la fusion de Square de Meeûs SA au cours de l'exercice précédent et les fusions, au début du présent exercice, des filiales immobilières acquises d'Extensa Group.
Suite aux évolutions susmentionnées, le résultat net, part du groupe, a diminué d'environ 18 millions d'euros (soit 4,48 euros par action) au 31/12/06 à 15,5 millions euros (soit 3,87 euros par action[3]) au cours de la même période du présent exercice.
Le résultat courant net[4], part du groupe, s'est clôturé à 7,9 millions d'euros (soit 1,97 euros par action[5]), à comparer aux 9 millions d'euros (soit 2,25 euros par action) l'exercice précédent.
3. Bilan consolidé du 1er semestre de l'exercice 2007/2008
| (en 1.000 euros) | 31/12/2007 | 30/06/2007 | ||
| IFRS | IFRS | |||
| ACTIF | ||||
| ACTIFS NON COURANTS | 462.316 | 454.174 | ||
| Immeubles de placement | 441.082 | 436.376 | ||
| Projets de développement | 18.063 | 13.397 | ||
| Autres immobilisations corporelles | 18 | 17 | ||
| Actifs financiers non courants | 3.153 | 4.384 | ||
| ACTIFS COURANTS | 7.562 | 23.028 | ||
| Actifs détenus en vue de la vente | 0 | 9.483 | ||
| Actifs financiers courants | 33 | 6.626 | ||
| Créances commerciales | 3.919 | 4.000 | ||
| Créances fiscales et autres actifs courants | 491 | 252 | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2.009 | 1.472 | ||
| Comptes de régularisation | 1.110 | 1.195 | ||
| TOTAL DE L'ACTIF | 469.878 | 477.202 | ||
| PASSIF | ||||
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 270.543 | 272.046 | ||
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX | 260.696 | 262.071 | ||
| ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE-MERE | ||||
| Capital | 44.128 | 44.128 | ||
| Primes d'émission | 70.622 | 70.622 | ||
| Actions propres (-) | -956 | -12 | ||
| Réserves | 136.891 | 117.205 | ||
| Résultat | 15.489 | 34.934 | ||
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation, estimés | -6.219 | -6.219 | ||
| lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement | ||||
| Variations de juste valeur d'actifs et de passifs financiers | ||||
| sur les actifs financiers destinés à la vente | 0 | 336 | ||
| sur instruments de couverture | 741 | 1.077 | ||
| INTERETS MINORITAIRES | 9.847 | 9.975 | ||
| PASSIFS | 199.335 | 205.156 | ||
| PASSIFS NON COURANTS | 85.654 | 88.943 | ||
| Provisions | 1.725 | 1.751 | ||
| Dettes financières non courantes | 83.100 | 86.300 | ||
| Autres passifs financiers non courants | 44 | 33 | ||
| Autres passifs non courants | 785 | 859 | ||
| PASSIFS COURANTS | 113.681 | 116.213 | ||
| Provisions | 0 | 0 | ||
| Dettes financières courantes | 100.566 | 100.321 | ||
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 3.818 | 6.698 | ||
| Autres passifs courants | 1.263 | 1.125 | ||
| Comptes de régularisation | 8.034 | 8.069 | ||
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 469.878 | 477.202 | ||
Commentaire sur le bilan consolidé
Le patrimoine immobilier en exploitation en juste valeur s'élevait à 441,1 millions d'euros au 31/12/07 à comparer aux 445,9 millions d'euros[6] au 30/06/07. La juste valeur est la valeur à laquelle les immeubles sont repris dans le bilan en vertu de l'application de l'IAS 40 (immeubles de placement).
La valeur d'investissement du portefeuille immobilier en exploitation, telle que définie par un expert immobilier indépendant, avant déduction des frais de mutation, s'élevait à 452,4 millions d'euros au 31/12/07 par rapport à 457,3 millions d'euros au 30/06/07.
La diminution du portefeuille immobilier provient de la vente de l'immeuble 'Aubépines' au début du présent exercice. Nonobstant cette vente, la valeur totale des immeubles, y compris les projets de développement, s'est quasi maintenue (459,2 millions d'euros au 31/12/07 comparé aux 459,3 millions d'euros au 30/06/07), et ceci grâce aux variations de valeur positives des immeubles en exploitation (+4,2 millions d'euros) et les investissements additionnels dans les projets.
La valeur de l'actif net par action[7] sur base de la juste valeur s'élevait à 65,21 euros par rapport à 65,31 euros au 30/06/07. Cette diminution s'explique par le dividende de 3,80 euros par action, payé au 22/10/07. Comparé à la valeur de l'actif net par action, ex-coupon, au 30/06/07 (soit 61,51 euros), la valeur de l'actif net de l'action a augmenté de 6%.
A une évaluation sur base de la valeur d'investissement la valeur de l'actif net réévaluée s'élève à 68,01 euros par action, à comparer aux 64,33 euros au 30/06/07 (soit le dividend de 3,80 euros exclus).
Le taux d'endettement, calculé selon l'AR du 21/06/06, a légèrement diminué de 40,93% au 30/06/07 à 40,34% au 31/12/07.
Au 31/12/07 la sicafi détenait 15.088 actions propres en portefeuille, acquises en bourse, soit une participation de 0,38%.
5. Faits marquants après la clôture du premier semestre
Il ne s'est produit aucun fait marquant après la clôture du premier semestre.
6. Calendrier financier
Calendrier financier (exercice 2007/2008)
Déclaration intérimaire Q3 (31/03/08) 16/05/08
Annonce des résultats annuels (30/06/08) 22/08/08
Assemblée générale 20/10/08
Mise en paiement de dividende 27/10/08
Calendrier financier (exercice 2008/2009)
Déclaration intérimaire Q1 (30/09/08) 21/11/08
Annonce des resultats semestriels (31/12/08) 20/02/09
8. Rapport du commissaire sur les donnees comptables reprises dans le communique semestriel de Leasinvest Real Estate SCA
Nous avons comparé les données comptables reprises dans le communiqué semestriel de Leasinvest Real Estate SCA avec les états financiers intermédiaires résumés et consolidés arrêtés au 31 décembre 2007, dont le total du bilan s'élève à 469.878 (000) euros et dont le compte de résultats se solde par un bénéfice net (participation du groupe) de 15.489 (000) euros, au cours du semestre. Nous confirmons que ces données comptables ne présentent pas de disparités significatives par rapport aux états financiers intermédiaires résumés et consolidés.
Nous avons émis un rapport de revue limitée relatif à ces états financiers intermédiaires résumés et consolidés, déclarant que, sur la base de notre revue limitée, aucun élément n'a été révélé qui impliquerait que ces états financiers intermédiaires résumés et consolidés ne sont pas présentés, à tous les égards importants, conformément à l'IAS 34 Information Financière Intermédiaire, approuvé par l'Union Européenne.
Bruxelles, le 21 février 2008
Ernst & Young Reviseurs d'Entreprises SCC
Commissaire
représentée par
Christel Weymeersch
Associée
Associée
Leasinvest Real Estate SCA
La sicafi Leasinvest Real Estate SCA investit principalement dans des immeubles de qualité bien situés : bureaux, immeubles logistiques et retail en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg.
La sicafi est cotée à NYSE Euronext Brussels et affiche une capitalisation boursière de 263 millions d'euros (valeur au 21 février 2008).
Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans
Investor Relations
T: +32 3 238 98 77
[1] Sous réserve de variations de la valeur du portefeuille inattendues au cours du 2ième semestre du présent exercice.
[2] Le 'badwill' ou 'goodwill négatif' est égal au montant pour lequel l'intérêt du repreneur dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels, dépasse le prix d'acquisition de la société à la date de la transaction.
[3] Le résultat net par action est calculé sur base du nombre d'actions participant au résultat de la période, c.à.d., le nombre d'actions émises moins le nombre d'actions propres.
[4] Le résultat courant net se compose du résultat net moins le résultat sur portefeuille.
[5] Le résultat courant net par action est calculé sur base du nombre d'actions participant au résultat de la période.
[6] Y compris la rubrique 'actifs détenus en vue de la vente' de l'actif courant.
[7] La valeur de l'actif net par action est calculé en divisant les capitaux propres, part du groupe, par le nombre d'actions participant au résultat de la période.
