Leasinvest Real Estate - Résultats semestriels exercice 2004-2005 (période 01/07/2004-31/12/2004)

 

 

 

 

 

 

 

 

Au 31/12/04 Leasinvest Real Estate communique à nouveau des chiffres consolidés suite à l'acquisition d'une participation majoritaire dans la société anonyme Square de Meeûs 5-6. Au 31/12/03 Leasinvest Real Estate n'avait pas de filiales.

 

Le résultat opérationnel s'élève à 6,59 millions EUR (y compris la reprise de provisions à concurrence de 1,44 million EUR pour entretien et rénovation et exit tax) et reste entièrement en ligne avec le résultat opérationnel au 31/12/03, qui était de 6,54 millions EUR.  Par action[1] ceci représente 2,33 EUR au 31/12/04 par rapport à 2,31 EUR au 31/12/03.

 

Les loyers nets au 31/12/04 sont inférieurs de 6,9% par rapport au 31/12/03 et s'élèvent à 9,69 millions EUR comparé au 10,4 millions EUR.  Cette différence est due à une diminution du taux d'occupation de 3% et à un nombre de désinvestissements (Mechelsesteenweg 30/34 à Anvers, Kontichsesteenweg 17 à Aartselaar), qui représentaient encore un loyer de 0,2 million EUR au 31/12/03. Le taux d'occupation actuel est de 92,4%[2] (31/12/04).  La baisse des loyers nets provient de ces deux éléments et n'a pas pu être entièrement compensée par les investissements du semestre passé (Montoyer 63 et Square de Meeûs 5-6, tous deux dans le Central Business District) puisque Montoyer 63 et Square de Meeûs n'ont contribué aux loyers que pour respectivement 7 jours et 1,5 mois.

 

Au 31/12/04 le résultat d'exploitation s'élève à 7,8 millions EUR, quelque 6,6% inférieur au résultat d'exploitation de  8,35 millions EUR au 31/12/03.  Grâce au contrôle des frais opérationnels et à la contribution positive des indemnités de dégâts locatifs et de rupture, Leasinvest Real Estate a pu compenser 0,16 million EUR du manque à gagner de loyers.

 

Le résultat financier a été clôturé à -1,9 million EUR au 31/12/04.  Au 31/12/03 il s'élevait encore à -1,7 million EUR.  Cette baisse de 0,2 million EUR s'explique par le fait que la majeure partie des crédits est couverte par des taux d'intérêts fixes.

 

La circulaire du Ministre des Finances a clarifiée la manière de calculer l'exit tax. De ce fait, des provisions constituées antérieurement pour l'exit tax à concurrence de 0,73 million EUR, ont pû être reprises. Les impôts au 31/12/04 sont par conséquent positifs pour un montant de 0,7 million EUR.

 

Le résultat net au 31/12/04 s'élève à 5,4 millions EUR comparé au 6,7 millions EUR pour le semestre qui prenait fin au 31/12/03.  Ceci est à imputer à l'évolution des valeurs dans le marché immobilier, qui a entraîné une variation dans la valeur du portefeuille de -1,2 million EUR.

 

La part du groupe dans le résultat net est de 4,9 millions EUR ou 1,74 EUR par action.

 

Au 31/12/04 le portefeuille représente une valeur estimée de placement de 294,9 millions EUR, ou une augmentation de 13% ou 39 millions EUR par rapport au trimestre précédent (30/09/04). Le trimestre dernier Leasinvest Real Estate a investi dans 2 immeubles dans le Central Business District à Bruxelles.

 

Le ratio d'endettement s'élève à 34,58%, ce qui offre une capacité d'investissement d'environ 86 millions EUR. 

 

 

 

Un accord-cadre a été conclu le 16 juillet 2004 entre Leasinvest Real Estate, son gérant statutaire Leasinvest Real Estate Management SA, Leasinvest SA et AXA Belgium SA afin de soutenir la croissance du portefeuille immobilier de Leasinvest Real Estate.

AXA a entre-temps une participation de 9,23% dans Leasinvest Real Estate, suite à l'achat d'actions qui ont été créées à l'occasion de la scission partielle mentionnée ci-après, laquelle est considérée comme une partie de l'exécution du programme d'investissement auquel AXA s'est engagée, ayant pour conséquence qu'AXA ne doit plus faire d'apport en immobilier à concurrence des actions acquises.

 

 

Leasinvest Real Estate SCA a acquis, en novembre 2004, via la reprise de la majorité des actions de la société anonyme Square de Meeûs 5-6, un immeuble très bien situé dans le Central Business District à Bruxelles. L'immeuble est entièrement loué à une Représentation diplomatique auprès de l'Union Européenne et une association internationale.

 

Leasinvest Real Estate acquiert, avec son partenaire AXA Belgium SA, 80% des actions (50,07% pour Leasinvest Real Estate et 29,93% pour Axa Belgium).

 

L'immeuble de bureaux consiste en 5.971 m2 de bureaux, 120 m2 d'archives et 87 emplacements de parking. L'immeuble a été construit en 1974 et a subi d'importantes rénovations phasées (période 1996-2002). La valeur estimée de placement de cet immeuble au 31/12/04 s'élève à 15,61 millions EUR.[3]

 

A l'assemblée générale extraordinaire du 23 décembre 2004 approbation a été donnée à Leasinvest Real Estate pour acquérir un deuxième immeuble de bureaux dans le Central Business District, soit l'immeuble situé Rue Montoyer 63 à 1000 Bruxelles. Cet immeuble est entièrement loué au Parlement européen. Cet immeuble a été acquis par Leasinvest Real Estate suite à la scission partielle de Leasinvest SA contre la création de 418.850 nouvelles actions de Leasinvest Real Estate. Les capitaux propres ont augmenté de 23,82 millions EUR, ce qui correspondait à la valeur de placement de cet immeuble.

 

L'immeuble de bureaux Rue Montoyer 63 consiste en 6.684 m2 de bureaux, 61 m2 d'archives et 56 emplacements de parkings simples et 6 doubles. L'immeuble a été construit en 1974 et a été partiellement rénové en 2003.

 

L'importance du Central Business District de Bruxelles dans le portefeuille de Leasinvest Real Estate augmente par conséquent de 9,05 % à 21,2 % et la partie bureaux passe de  75,6 % à 78,9 % (par rapport à 30/09/04) [3].

 

 

Leasinvest Real Estate est la 5ième sicafi à faire partie, depuis le 1er janvier 2005, du prestigieux indice européen EPRA. Les critères les plus importants pour être admis sont : un free float de plus de 50% et un volume annualisé traité de > 25 millions EUR et ceci pendant 2 trimestres consécutifs.

 

Leasinvest Real Estate a signé, le 9 février 2005, un accord de principe pour la vente de l'immeuble situé Kontichsesteenweg 38A à Aartselaar pour un montant total de 2.275.000 EUR. La valeur de placement au 30/06/04 s'élevait à 2.098.000 EUR, permettant la réalisation d'une plus-value de 177.000 EUR.

 

 

Sauf circonstances exceptionnelles, un résultat opérationnel comparable à celui de l'année précédente est attendu. Le résultat net sera également déterminé par l'évolution des valeurs dans le marché immobilier.

 

 

Trading update 3ième trimestre (31/03/2005)                        20/05/2005

Annonce des résultats annuels (30/06/2005)                         26/08/2005

Assemblée générale des actionnaires                                  17/10/2005

Réunion presse et analystes                                                17/10/2005

Mise en paiement dividende                                                 24/10/2005

 

Trading update 1er trimestre (30/09/2005)                             25/11/2005

Annonce des résultats semestriels (31/12/2005)                   24/02/2006

 

 

 

Dans le cadre de l'information semestrielle, nous avons procédé à l'examen limité de la situation intermédiaire des chiffres consolidés de Leasinvest Real Estate SCA, établie sous la responsabilité du gérant de la société, arrêtée au 31 décembre 2004 dont le total du bilan s'élève à 300.271.226,73 EUR et dont le compte de résultats se solde par un bénéfice de 5.403.932,23 EUR.

 

Notre examen a consisté principalement en l'analyse, la comparaison et la discussion des informations financières intermédiaires et a été effectué conformément à la recommandation de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises relative à l'examen limité; il a dès lors été moins étendu qu'une révision qui aurait eu pour but le contrôle plénier des comptes annuels consolidés. Cet examen n'a pas révélé d'éléments qui impliqueraient des corrections significatives de la situation intermédiaire.

 

Bruxelles, le 22 février 2005

Ernst & Young Réviseurs d'Entreprises SCC (B 160)

Commissaire

Représentée par

Danielle Vermaelen

Associée

 

 

La sicafi Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés: des bureaux (Bruxelles / Gand / Anvers), des bâtiments logistiques et des magasins.

La valeur de placement au 31 décembre 2004 se chiffre à 294,9 millions EUR. Le portefeuille représente une superficie de plus de 192.000 m2 répartis entre 16 sites différents et 39 bâtiments.

La sicafi est notée à la bourse Euronext et est membre du segment NextPrime depuis janvier 2002. Leasinvest Real Estate SCA affiche une capitalisation boursière de 168 millions EUR (valeur au 7 février 2005).

(*) Dans ce cas nous tenons compte de 100% de Square de Meeûs 5-6 SA suite à la consolidation intégrale de cette société. Leasinvest Real Estate possède dans cette société qu'une participation de 50% + 1.