Leasinvest Real Estate SCA : Déclaration intermédiaire du gérant sur le troisième trimestre de l'exercice 2013 (01/07/13-30/09/13) et les neuf premiers mois de 2013

             
Emission d'obligations

Le 27 septembre dernier Leasinvest Real Estate avait déjà recueilli après un jour le montant maximum prévu de € 75 millions par l'émission d'un emprunt obligataire publique. Les Joint Lead Managers ont reçu des souscriptions pour un montant plus élevé, résultant en une réduction proportionnelle des souscriptions.
Ces obligations qui sont émises et admises à la négociation sur le marché réglementé de NYSE Euronext Brussels le 9 octobre 2013 offrent un coupon brut annuel de 3,75%. Ceci représente un rendement actuariel brut de 3,399% sur une base annuelle, et le rendement actuariel net annuel s'élève à 2,472% (sous déduction de 25% de précompte mobilier).
Les revenus nets de cette émission ont été utilisés pour la concrétisation de la stratégie de la société et plus spécifiquement pour financer sa croissance et la diversification de son portefeuille immobilier, ainsi que pour diversifier les sources de financement, et en outre pour assurer une prolongation de la durée moyenne des dettes.

Permis de construction pour l'immeuble « Royal 20 » situé Boulevard Royal au Grand-duché de Luxembourg

Le 09 octobre 2013 le permis de construction a été obtenu pour le développement d'un nouveau projet de bureaux situé Boulevard Royal dans la Ville de Luxembourg. Les travaux de démolition de l'ancien « Hôtel Rix » ont commencé et la livraison de l'immeuble est prévue pour les premiers mois de 2015. Sur cette localisation exceptionnelle un nouvel immeuble de bureaux d'une surface d'environ 5.000 m², nommé « Royal 20 », qui répondra aux exigences les plus élevées en matière de performances énergétiques, sera construit, et sera signé par le bureau d'architectes français renommé Agences Elisabeth & Christian de Portzamparc.

Dividende Retail Estates

Début juillet 2013 le dividende annuel en provenance de la participation dans Retail Estates sur l'exercice 2012/2013, de
€ 1,7 millions (€ 0,34 par action), a été perçu. Ce dividende a été inclus dans les résultats au 30 septembre 2013.

Désinvestissement de l'immeuble de bureaux Delta Business Park à Kontich

Le 13 septembre 2013 l'immeuble de bureaux du Delta Business Park, situé Kontichsesteenweg dans le parc technologique Satenrozen à Kontich a été vendu pour un montant de € 2,2 millions, ce qui reflétait environ la juste valeur.

2. Evénements importants après la clôture de la période 01/07/13- 30/09/13

Vente de l'immeuble logistique rue Lusambo à Forest

Le 9 octobre 2013 l'immeuble semi-industriel, composé de bureaux et d'entrepôts, situé rue Lusambo à Forest, avec le droit d'emphytéose sous-jacent de la SDRB (Société de Développement pour la Région de Bruxelles) a été vendu pour un montant de € 1 million, soit à sa juste valeur.

3. Chiffres clés

Chiffres clés au 30/09/13 et sur le troisième trimestre de 2013

Chiffres clés du portefeuille immobilier (1)	30/09/2013	30/09/2012	31/12/2012
Juste valeur portefeuille immobilier (€ 1.000)  (2)	694.006	600.346	617.763
Juste valeur immeubles de placement participation Retail Estates inclue (€ 1.000)  (2)	733.378	634.941	649.254
Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 1.000)  (3)	707.053	614.008	633.301
Rendement locatif sur base de la juste valeur (4) (5)	7,28%	7,34%	7,30%
Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement (4) (5)	7,15%	7,16%	7,14%
Taux d'occupation (5) (6)	96,35%	94,45%	94,90%
Durée moyenne des baux (ans)	4,74	4,70	4,9

(1) Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en vue de la vente et les immeubles présentés comme leasing financier selon IFRS.
(2) Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du cours de bourse au 30/06/13.
(3) La valeur d'investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.
(4) La juste valeur et la valeur d'investissement telles qu'estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield / Winssinger et Associés / Stadim.
(5) Pour le calcul du rendement locatif et du taux d'occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte, hormis les actifs détenus en vue de la vente.
(6) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.

Les données par action sont calculées sur base du nombre d'actions à la date du reporting, soit pour 2013 : 4.938.870, suite à l'augmentation de capital publique fin juin 2013, et 4.012.832 pour 2012.

	30/09/2013	30/09/2012	31/12/2012
Valeur de l'actif net part du groupe (€ 1.000)	328.251	250.684	256.005
Valeur de l'actif net part du groupe, par action	66,5	62,5	63,8
Valeur de l'actif net part du groupe, par action (valeur d'investissement)	69,1	65,9	67,7
Valeur de l'actif net part du groupe, par action, EPRA	70,4	68,5	70,6
Total de l'actif (€ 1.000)	754.317	648.889	667.026
Dette financière	388.015	356.642	364.409
Taux d'endettement financier (conformément à l'AR 7/12/2010)	52,73%	56,12%	56,19%
Durée moyenne lignes de crédit (ans)	3,17	2,89	2,64
Coût de financement moyen (hormis ajustements des variations de la juste valeur des instruments financiers)	3,24%	3,12%	3,04%
Durée moyenne des couvertures (ans)	5,63	5,11	5,43
	30/09/2013	30/09/2012	31/12/2012
Revenus locatifs (€ 1.000)	32.915	27.446	37.959
Résultat locatif net par action	6,66	6,84	9,46
Résultat net courant (€ 1.000) (1)	18.598	15.302	21.113
Résultat net courant par action	3,76	3,81	5,26
Résultat net part du groupe (€ 1.000)	21.918	14.005	20.508
Résultat net part du groupe, par action	4,44	3,49	5,11
Résulat global part du groupe (€ 1.000)	30.224	4.425	9.744
Résulat global part du groupe, par action	6,12	1,10	2,43

(1) Le résultat net courant se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille et des variations de la juste valeur des couvertures non efficaces.

Les revenus locatifs de Leasinvest Real Estate sur les neuf premiers mois de 2013 ont augmenté de 20% (+ € 5.469 mille) et s'élèvent à € 32.915 mille comparé aux € 27.446 mille sur les neuf premiers mois de 2012.

Cette évolution est principalement la conséquence des investissements dans le centre commercial Knauf à Schmiede et dans les Archives de l'Etat à Bruges réalisés en septembre 2012, et la contribution de 1 mois de revenus du centre commercial Knauf Pommerloch, soit € 4.388 mille au total, compensé par les revenus plus bas suite aux ventes réalisées
(-€ 971 mille).

En outre, le résultat locatif a été positivement influencé à concurrence de € 967 mille dans le cadre d'une transaction dans le cadre d'une mise à fin anticipée à l'amiable d'un contrat locatif. Si nous faisions abstraction de cette transaction, les revenus locatifs augmentent de 16%.

A portefeuille constant les revenus locatifs augmentent de 5,4% ou € 956 mille en comparaison avec la même période de l'année précédente.

Les revenus locatifs sur le troisième trimestre de 2013 ont augmenté de 25% comparé aux revenus locatifs sur le troisième trimestre de l'exercice précédent et s'élèvent à € 12.087 mille en comparaison avec € 9.651 mille.

La durée moyenne des baux a augmenté à 4,74 ans en comparaison avec fin juin 2013 (4,36 ans) et s'élève actuellement presque à 4,8 ans au Luxembourg.

Les rendements locatifs bruts sont comparables à ceux de fin 2012 et se montent à 7,28% (fin 2012 : 7,30%) sur base de la juste valeur et à 7,15% (fin 2012 : 7,14%) sur base de la valeur d'investissement.

Les baux additionnels dans le business center The Crescent et dans le Brixton Business Park, notre gestion locative  proactive et l'investissement dans le centre commercial Knauf à Pommerloch ont contribué à un taux d'occupation plus élevé de 96,35% fin septembre 2013, en comparaison avec 95,92% fin juin 2013 et 94,9% fin 2012.

La juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 694 millions fin septembre 2013 comparé aux € 598 millions fin juin 2013 et aux € 617,8 millions fin décembre 2012. L'augmentation est la suite de l'acquisition de la propriété économique du centre commercial Knauf Pommerloch au cours du troisième trimestre de 2013 (€ 96,5 millions). Cet investissement a été partiellement financé par les moyens provenant de l'augmentation de capital publique réalisée fin juin.
Le portefeuille immobilier global direct et indirect (participation dans Retail Estates SA incluse) s'élève à € 733 millions fin septembre 2013.

Par les transactions réalisées, la partie bureaux du portefeuille direct continue à diminuer à 38%, dont 20% est situé au Grand-duché de Luxembourg et 18% en Belgique, et la partie retail augmente à 40%. En outre, la partie du portefeuille direct située au Grand-duché de Luxembourg augmente encore (58%) par rapport à la Belgique (42%).

Les résultats financiers sur les neuf premiers mois ont encore été positivement influencés par le dividende perçu de Retail Estates pour € 1,7 millions (€ 1,1 million l'année précédente) et par la variation positive de la juste valeur des couvertures des taux d'intérêt (€ 842 mille) par rapport aux variations négatives au cours des neuf premiers mois de l'exercice précédent (€ -1,1 million).

Le résultat net courant sur les neuf premiers mois s'élève à € 18,6 millions (soit € 3,76 par action), en comparaison avec
€ 15,3 millions (soit € 3,81 par action sur base du nombre d'actions à la date de reporting concernée) pour la même période de l'année précédente (+22%). L'augmentation du résultat net courant est expliquée par la croissance des revenus locatifs, partiellement compensée par des charges financières plus élevées suite aux investissements.

Le résultat net sur les neuf premiers mois accroît fortement et s'élève à € 21,9 millions (soit € 4,44 par action), en comparaison avec € 14 millions (soit € 3,49 par action sur base du nombre d'actions à la date de reporting concernée) pour la même période de l'année précédente (+56%).

A la fin du troisième trimestre de l'exercice 2013 les capitaux propres, part du groupe (basé sur la juste valeur des immeubles de placement) s'élèvent à € 328 millions (fin 2012 : € 256 millions) et fin juin 2013 à € 318 millions. Cette augmentation est due à l'évolution du résultat global qui se monte à € 30 millions fin septembre 2013 comparé aux € 20 millions fin juin 2013. (septembre 2012 : € 4,4 millions).

Fin septembre 2013 la valeur de l'actif net par action s'élève à € 66,5 (fin 2012 : € 63,8). Fin septembre 2013 le cours de clôture de l'action Leasinvest Real Estate se montait à € 70,5, soit 6% plus élevé que la valeur de l'actif net ; si nous tenons compte du dividende au pro rata de € 2,14, la prime s'élèverait à 9,5%.

La valeur de l'actif net par action exclus l'impact des ajustements de la juste valeur sur les instruments financiers (EPRA) se monte à € 70,4 par action et est comparable à fin 2012, soit € 70,6 par action.

Suite aux investissements nets réalisés au cours du troisième trimestre, le taux d'endettement augmente comparé à celui à fin juin 2013 et il s'élève à 52,73%. Suite à l'augmentation de capital et aux désinvestissements réalisés au cours du premier semestre de 2013, le taux d'endettement est toujours inférieur à celui de fin 2012, soit 56,19%, et le taux d'endettement à fin septembre 2013 de 52,73% se trouve dans l'objectif de fourchette de 50%-55%.

Au cours du troisième trimestre de 2013, outre le placement réussi d'obligations retail pour un montant de € 75 millions, un crédit supplémentaire auprès d'une banque additionnelle a été conclu pour € 15 millions jusque 2018 ; par conséquent, les moyens disponibles ont augmenté à € 508 millions. Fin septembre 2013 la dette financière se monte à € 388 millions, dont € 278 millions de lignes de crédit utilisées et € 110 millions de commercial paper émis.

4. Prévisions

En 2013, Leasinvest Real Estate a réalisé sa réorientation stratégique en grande partie. Outre des circonstances exceptionnelles et des moins-values imprévues sur le portefeuille immobilier existant et les couvertures des taux d'intérêt, on s'attend à réaliser un meilleur résultat net et un meilleur résultat net courant qu'en 2012.

Sous réserve de l'approbation par l'assemblée générale des actionnaires le dividende brut de € 4,45 pour 2013, pour les actions existantes avant l'augmentation de capital, peut être maintenu sur base de ces prévisions.^[1]

14 novembre 2013,
Le gérant

Pour plus d'information, contactez :
Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans
CEO
T: +32 3 238 98 77
E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be

Leasinvest Real Estate SCA
La sicafi Leasinvest Real Estate SCA investit principalement dans des immeubles de qualité bien situés : magasins, bureaux et immeubles logistiques au Grand-duché de Luxembourg et en Belgique. Le portefeuille immobilier consolidé comprend 53 immeubles et représente une superficie totale de 424.858 m².
La sicafi est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière d'environ € 360 millions (valeur au 12 novembre 2013).