Trading update 9 premiers mois de l'exercice 2005-2006 (01/07/2005-31/03/2006) (*)

La juste valeur du portefeuille immobilier augmente de 54,3% par rapport au 31/12/2005 de 272,2 millions EUR à 420,3 millions EUR suite à l'acquisition du contrôle de la sicav luxembourgeoise Dexia Immo Lux[1]

Augmentation du taux d'occupation à 94,7% (comparé à 93% au 31/12/2005)

 

 

 

 

Le 22 mars 2006 Leasinvest Real Estate a acquis la participation de contrôle conjointe de Dexia Banque Belgique et du groupe Ethias de au total 51,13 % dans la sicav cotée Dexia Immo Lux (DIL) et leur participation de 100% dans Dexia Immo Lux Conseil SA (DIL Conseil). Cette acquisition d'une valeur totale d'environ 111 millions EUR a entièrement été réalisée en espèces. Les actions de capitalisation et de distribution de DIL sont cotées à la bourse de Luxembourg et à Euronext Brussels. Le prix de transaction est basé sur un prix, pour 100% des actions de DIL et DIL Conseil, de 177,3 millions EUR.

 

 

 

Une offre publique d'acquisition volontaire court à partir du 15 mai, aux mêmes conditions en Belgique et au grand-duché de Luxembourg, sur le solde de toutes les actions de capitalisation et de distribution de DIL contre respectivement EUR 3.150,20 en EUR 1.467,57 (coupon numéro 15, équivalent un dividende brut de EUR 70, détaché)[2].

L'Offre est soumise à la condition suspensive que Leasinvest Real Estate dispose, à l'issue de l'offre, directement ou indirectement, de minimum 67% des actions émises par DIL et de plus de 50% des actions de distribution de DIL. En cas d'acquisition de 100% des actions restantes de DIL l'investissement total dans le cadre de l'offre publique susmentionnée s'élèvera à environ 66,3 millions EUR.

 

 

Dexia Immo Lux (DIL) est un fonds de placement collectif à capital variable (sicav) établi au grand-duché de Luxembourg. DIL possède 13 immeubles exclusivement situés au grand-duché de Luxembourg. Les immeubles sont pour la plupart occupés par plusieurs locataires et sont composés de bureaux (78%), d'un immeuble semi-industriel (14%) et de deux supermarchés (8%). Géographiquement les immeubles sont assez bien répartis entre Luxembourg ville (78%) et la périphérie (22%). Le taux d'occupation s'élève à 94,39% et la surface totale comprend 48.651 m². Le rendement locatif actuel par rapport à la juste valeur s'élève à 7,04% et par rapport à la valeur d'investissement à 6,87% ; la durée moyenne pondérée des baux s'élève à 2,66 années.

 

 

 

Le 29 mars Leasinvest Real Estate a acquis en direct de Leasinvest SA moyennant le prix de 2,7 millions EUR en espèces, un immeuble semi-industriel composé de bureaux et d'entrepôts, situé à la rue Lusambo à Forest (Bruxelles), y compris le droit d'emphytéose sur le terrain. La juste valeur s'élève à 2,65 millions EUR; la valeur d'investissement estimée de l'immeuble est de 2,72 millions EUR. Le taux d'occupation s'élève à 100% et la durée résiduelle du bail est de 7,6 ans.

 

 

Egalement le 29 mars AXA Belgium SA a acquis 100% des actions des 3 filiales de Leasinvest SA (groupe Leasinvest-Extensa), le promoteur de Leasinvest Real Estate (LRE), qu' AXA apportera[3] à LRE en contrepartie de nouvelles actions de LRE, du même type que celles existantes[4]. L'augmentation du capital sera soumise à l'approbation de l'assemblée générale des actionnaires de LRE prevue le 29 mai.

 

Cet apport cadre dans l'accord d'investissement signé en juillet 2004 entre AXA Belgium SA, Leasinvest Real Estate Management SA, LRE et Leasinvest SA, dans lequel il a été convenu qu'AXA Belgium SA souscrirait à 1.154.047 nouvelles actions LRE par l'apport d'immobilier ou de sociétés immobilières. On prévoit que par cet apport le programme d'investissement auquel AXA Belgium SA s'était engagé dans l'accord d'investissement susmentionné, sera réalisé, soit entièrement, soit pour la plus grande partie.

 

Le groupe Ackermans & van Haaren et AXA Belgium SA détiendront chacun une participation de la même importance dans LRE, soit environ 29 %.

 

Les capitaux propres de LRE augmenteront à concurrence de 47,7 millions EUR.

 

L'apport prévu représente un portefeuille immobilier avec une juste valeur de 46,4 millions EUR. Sur cette base, la juste valeur du portefeuille consolidé de Leasinvest Real Estate passera à 466,8 millions EUR.

 

 

Le portefeuille se compose d'un complexe d'immeubles de bureaux et un centre logistique à Malines de respectivement environ 14.000 m2 et 6.000 m2.  Les bureaux sont donnés en leasing immobilier et le centre logistique est loué, tous deux à Wolters Kluwer Belgique SA.  De plus le portefeuille concerne un centre de distribution, composé d'entrepôts et de bureaux, situés à Tongres, Heesterveldweg, avec une superficie totale d'environ 26.000 m2. Pour cet immeuble une transaction de sale & rent back a été conclue avec SKF SA. Tous les immeubles sont occupés à 100% et la durée moyenne pondérée du portefeuille s'élève à 9 ans[5].

 

 

 

A la fin du troisième trimestre de l'exercice 2005-2006 les capitaux propres, part du groupe, s'élèvent à 185,4 millions EUR ce qui correspond à une valeur intrinsèque par action (dividende compris) de 57,07[6] EUR. La valeur intrinsèque par action au 31/03/2005 s'élevait à 53,94[7] EUR.

 

Le taux d'endettement de Leasinvest Real Estate a augmenté par rapport au 31/12/2005 (31,43%) et s'élève à 42,97%[8], principalement suite à l'acquisition de 51,13% de DIL par dettes[9]. Le taux d'endettement conformément à l'article 52 de l'AR de 10/04/1995 s'élève à 42,05%[10].

 

Les revenus locatifs pour les 9 derniers mois s'élèvent à 13,9 millions EUR par rapport aux 14,9 millions EUR au 31/03/2005.

 

La juste valeur[11] du portefeuille immobilier est de 420,3 millions EUR et représente une augmentation de 148,10 millions EUR comparé au 31/12/2005.  La valeur d'investissement[12] du portefeuille immobilier, tel qu'estimée par les experts immobiliers Cushman & Wakefield, a augmenté de 151,8 millions EUR par rapport à la valeur d'investissement au 31/12/2005 de 279,2 millions EUR.  L'augmentation résulte principalement de l'acquisition (et la consolidation intégrale) du portefeuille de Dexia Immo Lux et de l'immeuble à Forest (Alcan).

Le taux d'occupation[13] s'élevait à 94,66% et a augmenté par rapport au 31/12/2005, soit 92,97%. Le rendement locatif en juste valeur était de 7,29% (idem au 31/12/2005) et 7,11% sur base de la valeur d'investissement (7,10% au 31/12/05).

 

 

La sicafi Leasinvest Real Estate SCA investit dans des immeubles de qualité bien situés: bureaux, immeubles logistiques et retail, en Belgique et au grand-duché de Luxembourg. La sicafi est cotée à Euronext Bruxelles segment NextPrime. Leasinvest Real Estate SCA affiche une capitalisation boursière de 216,9 millions EUR (au 16 mai 2006).