Leasinvest Real Estate Comm. VA: Tussentijdse verklaring van de zaakvoerder over het eerste kwartaal van het boekjaar 2014 (01/01/14-31/03/14)
- Gereglementeerd persbericht
1. Activiteitenverslag periode 01/01/14- 31/03/14
Verkoop kantoorgebouw Louizalaan 66 te Brussel
Op 27 januari 2014 heeft Leasinvest Real Estate het kantoorgebouw gelegen aan de Louizalaan 66 te Brussel verkocht aan Immo Graanmarkt bvba voor een bedrag van 10.350.000 euro wat hoger is dan de reële waarde eind 2013 Dit kantorencomplex dat gelegen is recht tegenover het Steigenberger (ex-Conrad) hotel bestaat uit 2 met elkaar verbonden gebouwen en 1 commercieel gelijkvloers. Het heeft een totale huuroppervlakte 3.398 m² en is volledig verhuurd.
Deze verkoop past in de strategie van Leasinvest Real Estate om kleinere, niet-strategische panden te desinvesteren. Als gevolg van deze verkooptransactie daalt het deel kantoren in België licht tot 16%.
Verhuringen
SKF, waarvan het onroerende leasingcontract op eind 2016 zou vervallen, heeft geopteerd voor een verdere verlenging tot eind 2025. De site omvat een 25.000 m² logistieke ruimte in Tongeren en fungeert als Europese logistieke hub voor de Zweedse multinational.
De huurder Caterpillar heeft op onze Canal Logistics site te Neder-over-Heenbeek (België) zijn huurcontract dat vervalt op 30/10/2014 opgezegd. De huurder Sal. Oppenheim heeft eveneens zijn huurcontract voor het kantoorpand gelegen op de Kirchberg (Luxemburg) dat vervalt op 31/12/2014 opgezegd. Gegeven de zeer goede liggingen van beide panden en de lage leegstandsgraad op beide locaties wordt er verwacht dat de wederverhuringen binnen een normale tijd zullen plaats kunnen vinden.
2. Kerncijfers
| Kerncijfers vastgoedportefeuille (1) | 31/03/2014 | 31/03/2013 |
| Reële waarde vastgoedportefeuille (€ 1.000) (2) | 710.674 | 596.938 |
| Reële waarde vastgoedbeleggingen inclusief participatie Retail Estates (€ 1.000) (2) | 753.633 | 630.749 |
| Investeringswaarde vastgoedbeleggingen (€ 1.000) (3) | 724.070 | 610.200 |
| Huurrendement obv reële waarde (4) (5) | 7,33% | 7,34% |
| Huurrendement obv investeringswaarde waarde (4) (5) | 7,20% | 7,18% |
| Bezettingsgraad (5) (6) | 96,81% | 95,45% |
| Gemiddelde looptijd huurcontracten (jaar) | 4,96 | 4,45 |
(1) De vastgoedportefeuille omvat zowel de gebouwen in exploitatie, de projectontwikkelingen, de gebouwen bestemd voor verkoop als de gebouwen onder IFRS voorgesteld onder financiële leasing onder IFRS.
(2) Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS. De reële waarde van Retail Estates werd bepaald obv de beurskoers op 31/03/2014.
(3) De investeringswaarde is de waarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten nog niet zijn afgetrokken.
(4) Reële waarde en investeringswaarde geschat door de vastgoedexperten Cushman & Wakefield / Winssinger en Vennoten / Stadim.
(5) Voor de berekening van het huurrendement en de bezettingsgraad komen enkel de gebouwen in exploitatie in aanmerking, exlcusief de activa bestemd voor verkoop.
(6) De bezettingsgraad werd berekend op basis van de geschatte huurwaarde.
| 31/03/2014 | 31/03/2013 | |
| Netto actief aandeel groep (€ 1.000) | 339.830 | 266.112 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel | 68,8 | 66,3 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel obv inv. waarde | 71,5 | 69,6 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel EPRA | 73,4 | 72,8 |
| Totaal activa (€ 1.000) | 782.411 | 648.244 |
| Financiële schuld | 402.863 | 339.301 |
| Financiële schuldgraad (confrom KB 7/12/2010) | 52,66% | 53,69% |
| Gemiddelde looptijd kredietlijnen (jaar) | 3,44 | 3,13 |
| Gemiddelde financieringskost (exclusief variaties reële waarde aanpassingen fin. instrumenten) | 3,66% | 3,01% |
| Gemiddelde looptijd afdekkingen (jaar) | 5,59 | 5,66 |
| 31/03/2014 | 31/03/2013 | |
| Huurinkomsten (€ 1.000) | 12.523 | 10.500 |
| Netto huurresultaat per aandeel | 2,54 | 2,62 |
| Netto courant resultaat (€ 1.000) (1) | 5.857 | 5.503 |
| Netto courant resultaat per aandeel (1) | 1,19 | 1,37 |
| Netto resultaat aandeel groep (€ 1.000) | 7.508 | 6.542 |
| Netto resultaat aandeel groep per aandeel | 1,52 | 1,63 |
| Globaal resultaat aandeel groep (€ 1.000) | 4.499 | 10.108 |
| Globaal resultaat aandeel groep per aandeel | 0,91 | 2,52 |
(1) Het netto courant resultaat bestaat uit het netto resultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat en de variaties in reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen.
3. Geconsolideerde resutaten periode 01/01/14- 31/03/14
Het eerste kwartaal van 2014 ligt voor Leasinvest Real Estate in lijn met de verwachtingen.
De huurinkomsten van Leasinvest Real Estate over het eerste trimester van 2014 zijn met 19,3% (+ 2.023 duizend euro) toegenomen en bedragen 12.523 duizend euro in vergelijking met 10.500 duizend euro voor het eerste trimester van 2013.
Deze evolutie is hoofdzakelijk een gevolg van de eind verleden jaar gerealiseerde investeringen nl. de bijdrage van 3 maanden huurinkomsten van het Knauf Shopping Center te Pommerloch en van het pand gelegen te Bertrange, verhuurd aan Hornbach.
Bij gelijkblijvende portefeuille nemen de huurinkomsten toe met 3,8% of 410 duizend euro in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is licht gedaald tot 4,96 jaar in vergelijking met 5,23 jaar eind 2013.
De bruto huurrendementen zijn toegenomen in vergelijking met eind 2013 en bedragen 7,33% (eind 2013: 7,31%) op basis van de reële waarde en 7,20% (eind 2013: 7,18%) op basis van de investeringswaarde.
De bezettingsgraad[1]eind maart 2014 (96,81%) is ongeveer identiek in vergelijking met eind 2013 (96,9%).
De reële waarde[2] van de directe vastgoedportefeuille bedraagt 711 miljoen euro eind maart 2014 t.o.v. 718 miljoen euro eind december 2013.
De daling wordt verklaard door de verkoop van het gebouw gelegen in de Louizalaan 66 (Brussel) in het eerste trimester van 2013 ( -8,2 miljoen euro).
Het netto courant resultaat[3] van het eerste kwartaal bedraagt 5,9 miljoen euro (hetzij 1,19 euro per aandeel[4]), in vergelijking met een netto courant resultaat van 5,5 miljoen euro (hetzij 1,37 euro per aandeel) voor de vergelijkbare periode vorig jaar. De daling is grotendeels te verklaren door de volledige erkenning van de verhoogde abonnementstaks in het eerste kwartaal ingevolge de gewijzigde wetgeving van eind juni 2013. In 2013 werd deze volledig erkend in het tweede kwartaal van 2013.
Het netto resultaat, aandeel groep bedraagt 7,5 miljoen euro eind maart 2014 t.o.v. 6,5 miljoen euro vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
In termen van netto resultaat per aandeel geeft deze verhouding 1,52 euro eind maart 2014 tegenover 1,63 euro eind maart 2013. Deze stijging is vnl. het gevolg van de hierboven vermelde hogere huurinkomsten en een positief vastgoedresultaat in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
Het financieel resultaat over het eerste kwartaal 2014 bedraagt - 3,9 miljoen euro in vergelijking met - 2,1 miljoen euro voor dezelfde periode in 2013 en werd tevens negatief beïnvloed door reële waarde aanpassingen op financiële activa en passiva voor -300 duizend euro in vergelijking met 327 duizend euro voor dezelfde periode vorig jaar. De funding cost is gestegen tot 3,66% als gevolg van meer opgenomen vast rentende kredieten en de verleden jaar uitgegeven publieke en private obligatieleningen.
Op het einde van het eerste kwartaal van het boekjaar 2014 bedraagt het eigen vermogen, aandeel groep (gebaseerd op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen) 339,9 miljoen euro (2013: 335,3 miljoen euro).
Eind maart 2014 bedraagt de intrinsieke waarde per aandeel 68,8 euro (31/12/13: 67,9 euro). Eind maart 2014 bedroeg de slotkoers van het aandeel van Leasinvest Real Estate 80,17 euro hetzij 16,5% hoger dan de intrinsieke waarde. Het netto actief per aandeel excl. de invloed van de reële waarde aanpassingen op financiële instrumenten (EPRA) stijgt eveneens en bedraagt 73,4 euro eind maart 2014 in vergelijking met 71,5 euro eind 2013.
Ingevolge de desinvestering is de schuldgraad gedaald en bedraagt hij 52,66% (53,53% eind 2013).
De raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder heeft aan de gewone algemene vergadering van aandeelhouders van Leasinvest Real Estate, die gehouden zal worden op maandag 19 mei 2014, voorgesteld om over het boekjaar 2013 een dividend uit te keren van bruto 4,50 euro en netto, vrij van roerende voorheffing, 3,375 euro (o.b.v. 25% roerende voorheffing).
Onder voorbehoud van goedkeuring door de gewone algemene vergadering van 19 mei 2014 zal de betaling van het dividend gebeuren tegen afgifte van coupon nr. 16, hetzij bruto 2,14 euro, op 4 juni 2013 (na beurssluiting) onthecht van de Bestaande Aandelen voor de kapitaalverhoging, die het recht vertegenwoordigt op het prorata dividend voor het boekjaar 2013, berekend pro rata temporis voor de periode tussen 1 januari 2013 en de uitgiftedatum van de Nieuwe Aandelen, zijnde 25 juni 2013, en coupon nr. 17, hetzij bruto 2,36 euro, die het dividend vertegenwoordigt voor de periode na de uitgiftedatum van de Nieuwe Aandelen en 31 december 2013, vanaf 26 mei 2014 bij de financiële instellingen Bank Delen (main paying agent), ING Bank, Belfius Bank, BNP Paribas Fortis Bank en Bank Degroof.
4. Vooruitzichten
Er wordt verwacht dat buiten uitzonderlijke omstandigheden en onvoorziene minwaarden op de bestaande vastgoedportefeuille en rente-indekkingen er een beter netto resultaat en een beter netto courant resultaat zal gerealiseerd worden dan in 2013.
Voor meer informatie, neem contact op met:
Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans
CEO
T: +32 3 238 98 77
E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be
Leasinvest Real Estate Comm.VA
Vastgoedbevak Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen retailgebouwen, kantoren en logistieke panden in het Groothertogdom Luxemburg en België. Op heden omvat de vastgoedportefeuille van Leasinvest 33 sites, waarvan er 18 gelegen zijn in het Groothertogdom Luxemburg en 15 in België en, met een totale vastgoedwaarde van 711 miljoen euro.
De vastgoedbevak noteert op Euronext Brussel en heeft een marktkapitalisatie van ongeveer 407 miljoen euro (waarde 13 mei 2014).[1] De bezettingsgraad wordt berekend op basis van de geschatte huurwaarde. Alle gebouwen uit de Leasinvest Real Estate portefeuille worden in aanmerking genomen inclusief deze met een ontvangen huurgarantie, met uitzondering van de projectontwikkelingen.
[2] Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS.
[3] Het netto courant resultaat wordt berekend als het netto resultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat enerzijds en de variaties in de reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen anderzijds.
[4] De gegevens per aandeel worden berekend op basis van het aantal aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode d.i. het aantal uitgegeven aandelen 4.012.832 voor 31/03/2013 en 4.938.870 voor 31/03/2014
