Leasinvest Real Estate - geauditeerde (1) jaarresultaten boekjaar 2004/2005 (periode van 1 juli 2004 tot 30 juni 2005)

 

 

 

 

 

Toelichting bij de geconsolideerde balans en resultatenrekening van het boekjaar 2004/2005

 

Naar aanleiding van de acquisitie van de meerderheid van de aandelen in de NV Square de Meeûs 5-6 en de integrale consolidatie van deze vennootschap, wordt er op 30/06/05 opnieuw een geconsolideerde jaarrekening opgesteld. Deze geconsolideerde jaarrekening en de hier besproken toelichting i.v.m. het boekjaar 2004/2005 omvat, tenzij anders vermeld, naast het aandeel van de groep, ook het aandeel van derden.

 

 

De bedrijfsopbrengsten (exclusief doorfacturaties van kosten ten bedrage van EUR 2,7 miljoen) voor het boekjaar bedroegen EUR 20,2 miljoen.

 

Tijdens het boekjaar werd er een bedrag van EUR 19,8 miljoen aan huurgelden geïnd, hetzij 3,13% minder dan verleden jaar. Deze daling is het gevolg van desinvesteringen van het voorbije boekjaar en de leegstand. De acquisities van het boekjaar, nl. Montoyer 63 en Square de Meeûs 5-6 NV, hebben slechts gedurende iets meer dan 6 maanden bijgedragen tot de huuromzet.

 

De bezettingsgraad bedraagt 91,15% (4) tegenover 94,13% in het vorige boekjaar en het huurrendement 7,14% (4) (7,70% op 30/06/04). Deze daling van het huurrendement is o.a. het gevolg van de lagere bezettingsgraad.

 

Het bedrijfsresultaat bedraagt EUR 17,1 miljoen tegenover EUR 15,4 miljoen per 30/06/04, wat neerkomt op een stijging van 10,9%. Deze stijging is, ondanks de hogere onderhouds- en renovatiewerken, te verklaren door de terugname van EUR 2,84 miljoen provisies voor onderhoud en renovatiewerken. Per verwaterd (2) aandeel komt dit neer op een bedrijfsresultaat van EUR 5,61 tegenover EUR 5,45 op 30/06/04, hetzij een stijging van 2,9 % per verwaterd aandeel.

 

Het netto-financieel resultaat bedraagt EUR - 4,74 miljoen en is lager dan de EUR - 3,73 miljoen van het vorig boekjaar uitsluitend door éénmalige zaken.

 

In een administratieve omzendzendbrief heeft de Minister van Financiën eind 2004 zijn beslissing kenbaar gemaakt inzake de berekeningswijze van de exittaks. Daardoor konden indertijd aangelegde provisies voor exittaks van EUR 0,73 miljoen teruggenomen worden.

 

De forse stijging van de netto-winst komt voornamelijk door het positief portefeuilleresultaat dat EUR 3,33 miljoen bedraagt (tegenover een negatief portefeuilleresultaat van EUR 3,14 miljoen vorig boekjaar), en is samengesteld uit enerzijds de gerealiseerde meerwaarden en anderzijds de portefeuilleschommelingen.

- De gerealiseerde meerwaarden bedragen EUR 1,126 miljoen en zijn afkomstig van de verkoop van de erfpachtvorderingen op het Comité van de Regio's voor het gebouw aan de Trierstraat en van de verkoop van het gebouw aan de Kontichsesteenweg 38A.

- De portefeuilleschommelingen bedragen EUR 2,2 miljoen, hetgeen voornamelijk het gevolg is van meerwaarden op de retailportefeuille enerzijds en minwaarden op kantoren in de gedecentraliseerde zone en in Gent anderzijds. De waardestijging van de gebouwen Louizalaan 250, Louizalaan 66 en de Prins Boudewijnlaan werd gecompenseerd door geactiveerde kosten gemaakt voor waardescheppende investeringen.

 

Het boekjaar sloot af met een operationele winst van EUR 12,67 miljoen, hetzij 10,3 % hoger dan vorig boekjaar en een netto-winst, aandeel groep, van EUR 15,3, miljoen, wat neerkomt op een stijging van 83,7%. Per verwaterd (2) aandeel bedraagt de operationele winst EUR 4,16 (tegenover EUR 4,06 vorig boekjaar) hetzij een stijging van 2,5% en de netto-winst, aandeel groep, EUR 5,03 (tegenover EUR 2,95 op 30/06/04) of een stijging van 70,5%

 

Dankzij belangrijke gerealiseerde meerwaarden bedraagt de netto-cashflow (5) EUR 15 miljoen hetzij een stijging van 19%. De nettocashflow per verwaterd (2) aandeel komt neer op EUR 4,92 tegenover EUR 4,45 op 30/06/04.

 

Het eigen vermogen exclusief dividend eindigde op EUR 176,8 miljoen, wat neerkomt op een netto-actiefwaarde per aandeel (exclusief dividend) op 30/06/05 van EUR 54,40 in vergelijking met EUR 52,62 het jaar voordien.

 

De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille werd door de vastgoedexperten geschat op EUR 275,46 miljoen, na acquisitie van het gebouw Montoyer 63 en Square de Meeûs 5-6 en na verkoop van een gebouw en erfpachtvorderingen. De schuldgraad daalde van 41,06% naar 32,23% door de verkoop van de erfpachtvorderingen tegen het einde van het boekjaar.

 

 

 

Belangrijkste gebeurtenissen tijdens het boekjaar 2004/2005

 

 

Op 16/07/04 werd er een kaderovereenkomst afgesloten tussen Leasinvest Real Estate, Leasinvest Real Estate Management NV, Leasinvest NV en Axa Belgium NV (hierna "AXA") teneinde de groei van de vastgoedportefeuille van Leasinvest Real Estate te ondersteunen.

 

Deze kaderovereenkomst voorziet dat AXA zal toetreden tot het kapitaal van Leasinvest Real Estate door toekomstige inbrengen van vastgoed tegen creatie van nieuwe aandelen van Leasinvest Real Estate. Indien de voorgenomen investering volledig wordt gerealiseerd, zullen Leasinvest NV en AXA elk een participatie van ongeveer 29% bezitten in Leasinvest Real Estate. AXA heeft inmiddels een participatie van 9,23% in Leasinvest Real Estate ingevolge de aankoop van 300.000 aandelen gecreëerd naar aanleiding van de partiële splitsing, waarvan sprake hierna, welke wordt beschouwd als een onderdeel van de uitvoering van het investeringsprogramma waartoe AXA zich heeft verbonden, zodat ten belope van de verworven aandelen geen inbreng van vastgoed meer moet worden verricht.

 

De Statutaire Zaakvoerder ondergaat geen wijziging in zijn aandeelhoudersstructuur en blijft een 100% dochtervennootschap van Leasinvest NV. AXA zal vertegenwoordigd worden in de Raad van Bestuur van de Statutaire Zaakvoerder.

 

 

Op 23/12/04 heeft Leasinvest Real Estate een tweede kantoorgebouw in de Leopoldswijk verworven, namelijk het gebouw gelegen aan de Montoyerstraat 63 te 1000 Brussel, dat volledig verhuurd is aan het Europees Parlement. Dit gebouw werd verworven door Leasinvest Real Estate ingevolge de partiële splitsing van Leasinvest NV. Hierdoor werd het maatschappelijk kapitaal van Leasinvest Real Estate verhoogd met EUR 4.605.696,08 om het te brengen op EUR 35.728.606,29 vertegenwoordigd door 3.249.221 aandelen.

 

De 418.850 nieuwe aandelen werden uitgereikt aan de aandeelhouders van Leasinvest NV: de Nationale Investeringsmaatschappij NV en Urbaninfra, en geven recht te delen in de winst vanaf 23/12/04.

 

 

Leasinvest Real Estate heeft op 19/11/04 via de overname van de meerderheid van de aandelen van de naamloze vennootschap Square de Meeûs 5-6 de controle verworven over een zeer goed gelegen kantoorgebouw in de Leopoldswijk. Het gebouw is volledig verhuurd aan een diplomatieke Representatie bij de Europese Unie en een internationale associatie.

 

Leasinvest Real Estate verwierf, samen met partner AXA, 80% van de aandelen in Square de Meeûs 5-6 (nl. 50,07% door Leasinvest Real Estate en 29,93% door AXA).

 

 

In de loop van het boekjaar 2003-2004, sloot Leasinvest Real Estate, voor het gebouw gelegen aan de Trierstraat in de Leopoldswijk, een erfpachtovereenkomst af met het Comité van de Regio's van de Europese Gemeenschap voor een duur van 27 jaar met een aankoopoptie. De erfpachtovereenkomst ging van start op 01/02/05.

 

Leasinvest Real Estate heeft op 23/06/2005 de lange termijn erfpachtvorderingen verkocht aan ING België NV zonder mogelijkheid van verhaal ten opzichte van Leasinvest Real Estate. Gelijktijdig werd ook de rente-indekking verkocht, die destijds hiervoor werd afgesloten. De netto-impact van deze beide transacties heeft het portefeuilleresultaat en bijgevolg ook het netto-resultaat op 30/06/05 positief beïnvloed ten belope van EUR 0,95 miljoen.

 

 

Leasinvest Real Estate heeft op 15/04/05 het gebouw aan de Kontichsesteenweg 38A te Aartselaar verkocht en realiseerde hierop een kleine meerwaarde.

 

 

Leasinvest Real Estate heeft het gebouw Extensa Square I, Kolonel Bourgstraat 153-155, met ingang van 01/07/05 volledig verhuurd aan een financiële instelling en een beroepsfederatie. Deze verhuring is onder de moeilijke marktomstandigheden in de gedecentraliseerde zone rond Brussel, een belangrijke commerciële realisatie voor Leasinvest Real Estate. Het gebouw werd voorheen verhuurd aan Mobistar en vertegenwoordigde 7,9% van de jaarhuur.

 

 

Belangrijke gebeurtenissen die zich na het afsluiten van het boekjaar hebben voorgedaan

 

Na afsluitingsdatum van de rekeningen hebben geen bijzondere gebeurtenissen of feiten plaatsgevonden die een wezenlijke invloed kunnen hebben op de resultaten of de verdere ontwikkelingen van Leasinvest Real Estate.

 

 

Bestemming van het resultaat - dividenduitkering

 

De te bestemmen winst van het huidig boekjaar 2004/2005 bedraagt EUR 13.296.830,68. Rekening houdend met de overgedragen winst van het voorbije boekjaar van EUR 3.988.641,75 en een onttrekking aan het eigen vermogen (aan de reserves) van EUR 4.720.699,99 levert dit een te bestemmen winst op van EUR 22.006.172,42.

 

De Raad van Bestuur van de Statutaire Zaakvoerder stelt aan de Gewone Algemene Vergadering van aandeelhouders voor om de te bestemmen winst van EUR 22.006.172,42 te bestemmen als volgt :

Het voorgesteld dividend bedraagt 92,9% van het uit te keren resultaat (tov 93,06% verleden jaar), en is aanzienlijk hoger dan de minimale 80% van de opbrengst zoals opgelegd door het K.B. van 10 april 1995 op de vastgoedbevaks.

 

Aldus bedraagt het dividend bruto EUR 3,72 (t.o.v. bruto EUR 3,73 verleden jaar) en netto, vrij van roerende voorheffing, EUR 3,16 (t.o.v. netto EUR 3,17 verleden jaar) volgens de dividendgerechtigdheid van alle 3.249.221 aandelen (2).

 

Onder voorbehoud van goedkeuring door de Gewone Algemene Vergadering zal de betaling van het dividend gebeuren tegen afgifte van coupon n° 6 vanaf 24/10/05 aan de loketten van ING Bank, Dexia Bank, Fortis Bank en Bank Degroof.

 

 

 

Door de belangrijke aanwezige schuldcapaciteit kan Leasinvest Real Estate verdere acquisities bekijken. Toekomstige investeringen zullen erop gericht zijn om haar financiële ratio's te verbeteren en de dilutie, ontstaan door de kapitaalsverhoging bij de acquisitie van Montoyer 63, gedeeltelijk te compenseren.

 

International Financial Reportings Standards (IFRS)

 

Vanaf het boekjaar dat start op 01/07/2005 en eindigt op 30/06/2006 zal Leasinvest Real Estate haar cijfers opstellen en rapporteren volgens IFRS.

 

 

De jaarbrochure, die de jaarrekening, het jaarverslag en het verslag van de commissaris omvat, is beschikbaar vanaf 30/09/2005 en kan op eenvoudige aanvraag worden bekomen op volgend adres:

Leasinvest Real Estate Comm. VA

Mechelsesteenweg 34 (administratieve zetel)

2018 Antwerpen

T +32 3 238 98 77

F +32 3 237 52 99

E investor.relations@leasinvest-realestate.com

W www.leasinvest-realestate.com (brochure download bij beleggersinformatie, financiële verslagen)

 

 

Vastgoedbevak Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert voornamelijk in hoogkwalitatieve en goedgelegen kantoorgebouwen (75%) in en rond Brussel (78%).

De beleggingswaarde op 30/06/05 bedraagt EUR 275,46 miljoen. De portefeuille vertegenwoordigt een oppervlakte van meer dan 180.000 m2, gelegen op 13 verschillende lokaties en verspreid over 37 gebouwen.

De vastgoedbevak noteert op Euronext in het NextPrime segment en maakt sinds januari 2005 deel uit van de EPRA Eurozone Total Return Index.

 

(1) De commissaris bevestigt dat de in het communiqué opgenomen boekhoudkundige informatie geen aanleiding geeft tot enig voorbehoud van zijn kant en overeenstemt met de door de statutaire zaakvoerder vastgestelde jaarrekening.

(2) Naar aanleiding van de kapitaalsverhoging die heeft plaatsgevonden bij de acquisitie van Montoyer 63, werden er 418.850 aandelen gecreëerd. Deze zijn dividendgerechtigd vanaf 23/12/2004. De resultaten per verwaterd aandeel zijn berekend rekening houdend met een proratering van het aantal aandelen.

(3) De vermelde percentages hebben betrekking op geconsolideerde cijfers voor het huidig boekjaar en enkelvoudige cijfers voor het vorig boekjaar (cfr. toelichting verder), zodat het operationeel resultaat van het huidig boekjaar ook het aandeel van derden omvat.

(4) De bezettingsgraad en het huurrendement op 30/06/05 houden rekening met de verhuring van Extensa Square I vanaf 01/07/05 en met 100% van het gebouw Square de Meeûs. Leasinvest Real Estate bezit 50% + 1 aandeel in Square de Meeûs 5-6 NV, dat integraal geconsolideerd wordt. Exclusief de verhuring van Extensa Square I bedraagt het huurrendement op 30/06/05 6,74%.

(5) Netto-cashflow = operationeel resultaat plus de toevoegingen aan waardeverminderingen op handelsvorderingen en de toevoegingen en onttrekkingen aan voorzieningen, plus de gerealiseerde meer- of minwaarden op de portefeuille, plus het uitzonderlijk resultaat.