Leasinvest Real Estate - geauditeerde jaarresultaten boekjaar 2005/2006 (periode van 1 juli 2005 tot 30 juni 2006)

- Gereglementeerd persbericht

Uitzonderlijk jaar voor Leasinvest Real Estate met belangrijke verbetering van voornaamste kerncijfers:
  •          Netto-winst, aandeel groep: 19,7 miljoen EUR (+ 58,4% t.o.v 12,4 miljoen EUR)
  •          Netto-winst, aandeel groep, per verwaterd[1] aandeel stijgt van 4,09 EUR tot 5,94 EUR
  •          Stijging bezettingsgraad van 91,15% tot 95,87%
  •          Reële waarde vastgoedportefeuille stijgt met 74%[2] van 268 miljoen EUR naar 467 miljoen EUR dankzij acquisities
    •  
    Verwacht bruto dividend van 3,75 EUR (3,72 EUR op 30/06/05)
     
     
    (a) Reële waarde ("fair value") : de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken; de reële waarde is de boekwaarde onder IFRS.
    (b) De investeringswaarde komt overeen met het vroeger gehanteerde begrip "beleggingswaarde" en is de waarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten nog niet zijn afgetrokken.
    (c) De bezettingsgraad werd berekend op basis van de geschatte huurwaarde (alle gebouwen uit de Leasinvest Real Estate portefeuille worden in aanmerking genomen).
    (d) 30/06/2005: de bezettingsgraad en het huurrendement op 30/06/05 houden rekening met de verhuring van Extensa Square I vanaf 01/07/05 en met 100% van het gebouw Square de Meeûs. Leasinvest Real Estate bezat 50% + 1 aandeel in Square de Meeûs 5-6 NV, dat integraal geconsolideerd werd. Exclusief de verhuring van Extensa Square I bedroeg het huurrendement op 30/06/05 6,74%.
    30/06/2006: de bezettingsgraad en het huurrendement houden rekening met 100% van de geconsolideerde portefeuille, alhoewel Leasinvest Real Estate 50% + 1 aandeel bezat in Square de Meeûs 5-6 NV (ondertussen bezit LRE 100% van de aandelen) en 90,12% in Dexia Immo Lux. 
    Beide deelnemingen worden integraal geconsolideerd.
     
    De geconsolideerde vastgoedportefeuille van Leasinvest Real Estate is aanzienlijk gestegen tijdens het afgelopen boekjaar dankzij de acquisities van 2 portefeuilles[3], namelijk de Luxemburgse portefeuille van de bevek Dexia Immo Lux (13 gebouwen) enerzijds en een portefeuille van 4 gebouwen van Extensa Group NV. De totale reële waarde van deze portefeuilles bedraagt op 30/06/2006 193,8 miljoen EUR, de investeringswaarde 198,9 miljoen EUR.
     
    De stijging van de bezettingsgraad van 91,15% tot 95,87% is enerzijds te verklaren door bovenvermelde acquisities (de bezettingsgraad van de portefeuilles van Dexia Immo Lux en Extensa Group NV bedraagt respectievelijk 95,1% en 100%), en anderzijds door succesvolle commerciële inspanningen met betrekking tot de bestaande portefeuille.
     
    Het huurrendement op basis van de reële waarde is 7,45% en 7,26% op basis van de investeringswaarde.
     
     
     
    (a) Naar aanleiding van de kapitaalsverhoging die heeft plaatsgevonden bij de inbreng van de Extensa Group NV  portefeuille door AXA Belgium NV, werden er 763.407 nieuwe aandelen gecreëerd.  Deze zijn dividendgerechtigd vanaf 29/05/2006. De resultaten per verwaterd aandeel zijn berekend rekening houdend met een proratering van het aantal aandelen.
    (b) op basis van het enkelvoudig uitkeerbaar resultaat
    (c) brutodividend / gemiddelde beurskoers
     
     
    Geconsolideerde balans en resultatenrekening
     
     
     
     
    Toelichting bij de geconsolideerde balans en resultatenrekening van het boekjaar 2005/2006
     
    De consolidatiekring op 30/06/06 is gewijzigd ten opzichte van 30/06/05 naar aanleiding van de acquisities van het afgelopen boekjaar. Op 30/06/06 neemt Leasinvest Real Estate via integrale consolidatie bijkomend[4] volgende participaties op: de Luxemburgse bevek Dexia Immo Lux SA, Dexia Immo Lux Conseil SA, Warehouse Finance NV, De Leewe NV en Logistics Finance I NV. Eveneens via integrale consolidatie wordt Leasinvest Real Estate Facility Services NV opgenomen, opgericht in de loop van het afgelopen boekjaar.
     
    De geconsolideerde resultatenrekening en de hier besproken toelichting i.v.m. het boekjaar 2005/2006 omvat, tenzij anders vermeld, naast het aandeel van de groep[5], ook het aandeel van derden, met name het aandeel van derden in de bevek Dexia Immo Lux SA en in Square de Meeûs 5-6 NV.
     
    De bijdrage op de geconsolideerde resultatenrekening van de acquisities Dexia Immo Lux SA, Dexia Immo Lux Conseil SA, Warehouse Finance NV, De Leewe NV en Logistics Finance I NV bedraagt (naast overige componenten die via badwill[6] erkend worden) 6 maanden.
     
     
    a. Resultatenrekening
     
    De huuropbrengsten voor het boekjaar 2005/2006 bedroegen 23,9 miljoen EUR, hetzij een netto stijging van 20,6% ten opzichte van het jaar voordien. Dexia Immo Lux deed de huuropbrengsten met 26,3% toenemen, de bestaande portefeuille kende een omzetdaling van 5,8%, voornamelijk te wijten aan de desinvesteringen op het einde van het boekjaar 20042005  en aan toegestane huurvrije periodes ten bate van verlengingen van bestaande huurcontracten.  Per verwaterd[7] aandeel is de huuropbrengst 7,22 EUR (6,52 EUR op 30/06/05) of m.a.w. met 10,7% gestegen.
     
    De vastgoedkosten zijn slechts met 5,5% gestegen door de schaalvergroting van de portefeuille. Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille steeg met 62,6% van 14,3 miljoen EUR tot 23,2 miljoen EUR. Per verwaterd[8] aandeel komt dit neer op 6,99 EUR tegenover 4,68 EUR op 30/06/05, hetzij een stijging van 49,3%. Naast de hoger vermelde stijging van de huuropbrengsten, komt dit grotendeels door badwill op de acquisities van het boekjaar 2005/2006.
     
    Het resultaat op de vastgoedportefeuille is met 17,7% gestegen van 3,3 miljoen EUR tot 3,9 miljoen EUR. In tegenstelling tot het boekjaar 30/06/05, werden er geen verkopen gerealiseerd en bestaat het portefeuilleresultaat uit een netto positieve evolutie van de waarde van het vastgoed van 3,9 miljoen EUR ten opzichte van 2,2 miljoen EUR op 30/06/05.
     
    Het netto-financieel resultaat bedroeg - 3 miljoen EUR en is 37% lager dan de EUR - 4,79 miljoen van het boekjaar 2004/2005. Abstractie makend van de éénmalige kosten tijdens het boekjaar 2004/2005, kwam het netto-financieel resultaat op EUR - 4 miljoen. Het verschil van + 1 mio EUR, is afkomstig van de uitgebreide consolidatiekring enerzijds en positieve herwaarderingen van de indekkingsinstrumenten.
     
    De nettowinst is fors gestegen van 13,1 miljoen EUR naar 23,3 miljoen EUR (+ 77,8%).  Het aandeel van de groep hierin bedraagt 19,7 miljoen EUR (30/06/05: 12,4 miljoen EUR, + 58,4%).  De bijdrage hierin van de acquisities, inclusief de badwill, bedraagt 7,8 miljoen EUR, het saldo van 11,9 miljoen EUR is de nettowinst, aandeel groep, van de groep vóór de acquisities van het boekjaar. Het recurrent nettoresultaat, m.a.w. abstractie makend van het portefeuilleresultaat en de badwill, bedroeg 14,2 miljoen EUR, hetzij 4,27 EUR per verwaterd aandeel. Op 30/06/05 bedroeg het recurrent nettoresultaat, eveneens abstractie makend van het portefeuilleresultaat en éénmalige posten, 9,86 miljoen EUR of 3,24 EUR per verwaterd aandeel.
     
    Per verwaterd[9] aandeel bedraagt de nettowinst, aandeel groep, 5,94 EUR (tegenover 4,09 EUR vorig boekjaar) hetzij een stijging van 45,5%.
     
    De netto-cashflow[10], aandeel groep bedroeg 9,8 miljoen EUR tegenover 10,3 miljoen EUR op 30/06/05. De netto-cashflow, aandeel groep, per verwaterd6 aandeel komt neer op 2,96 EUR  tegenover 3,38 EUR op 30/06/05.
     
    b. Balans
     
    Het eigen vermogen, aandeel groep bedroeg op 30/06/06 237,8 miljoen EUR ten opzichte van 180 miljoen EUR eind vorig boekjaar. De stijging is voor een groot deel te verklaren door de inbreng door AXA Belgium NV van 3 vennootschappen, waardoor het eigen vermogen met 47,7 miljoen EUR verhoogd werd. Per aandeel bedraagt de netto-actiefwaarde op 30/06/06 59,28 EUR in vergelijking met 55,41 EUR het jaar voordien, hetzij een stijging van 6,97%. Herberekend op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt de netto-actiefwaarde 61 EUR (57,47 EUR op 30/06/05).
     
    De minderheidsbelangen zijn gestegen van 7,9 miljoen EUR naar 24,7 miljoen EUR, wat grotendeels neerkomt op de minderheidsbelangen in Dexia Immo Lux.
     
    De schuldgraad volgens het KB van 21/06/06 steeg van 28,92% naar 44,15% voornamelijk door de aankoop tegen cash van Dexia Immo Lux SA. Dankzij de verhoging van de maximaal toegestane schuldgraad van 50% tot 65%, heeft Leasinvest Real Estate nog een investeringscapaciteit van 288 miljoen EUR.
     
    De reële waarde van de vastgoedportefeuille werd door de vastgoedexperten geschat op 467,2 miljoen EUR, de investeringswaarde op 479,2 miljoen EUR, hetzij een stijging van 73,9% ten opzichte van vorig boekjaar. Met betrekking tot de onroerende goederen gelegen in het Groothertogdom Luxemburg werden, ter bepaling van de reële waarde van de onroerende goederen met een waarde hoger dan 2,5 miljoen EUR, evenzeer de forfaitaire mutatiekosten van 2,5% toegepast, naar analogie met de goederen gelegen in België (zie perscommuniqué BEAMA d.d. 08/02/06). De Statutaire Zaakvoerder, Leasinvest Real Estate Management NV, is van oordeel dat deze methode gevolgd kan worden.
     
     
    Belangrijkste gebeurtenissen tijdens het boekjaar 2005/2006
     
    1. Dexia Immo Lux
     
    Leasinvest Real Estate heeft in verschillende fasen 90,12% verworven van Dexia Immo Lux.
     
    Op 22 maart 2006 heeft Leasinvest Real Estate (LRE) de gezamenlijke controleparticipatie gekocht van Dexia Bank België en groep Ethias van in totaal 51,13% in de genoteerde vastgoedbevek Dexia Immo Lux (DIL) en hun participatie van 100% in Dexia Immo Lux Conseil SA (DIL Conseil). Deze verwerving ter waarde van circa 111 miljoen EUR werd volledig tegen cash betaald. De kapitalisatie- en distributieaandelen van DIL zijn genoteerd op de Luxemburgse beurs en op Euronext Brussel. De prijs bedroeg 3.150,20 EUR en 1.467,57 EUR (coupon nummer 15, gelijk aan een bruto dividend van 70 EUR, onthecht) voor respectievelijk de kapitalisatie- en distributieaandelen. De transactieprijs was gebaseerd op een prijs, voor 100% van de aandelen DIL en DIL Conseil, van 177,3 miljoen EUR.
     
    Op 15 mei startte er een vrijwillig openbaar overnamebod, aan dezelfde voorwaarden in België en in het Groothertogdom Luxemburg, op alle resterende kapitalisatieaandelen en distributieaandelen van DIL, dat op 9 juni heropend werd tegen dezelfde voorwaarden.
     
    Op 29 juni, bij het beëindigen van het openbaar overnamebod bezat Leasinvest Real Estate 90,12% van de aandelen van Dexia Immo Lux.  De totale investering van het openbaar bod bedroeg circa 52 miljoen EUR.
                                                             
    Dexia Immo Lux
     
    Dexia Immo Lux (DIL) is een collectieve beleggingsvennootschap met variabel kapitaal (bevek) gevestigd in het Groothertogdom Luxemburg. DIL bezit 13 gebouwen met een totale oppervlakte van 48.651 m², die uitsluitend in het Groothertogdom Luxemburg gelegen zijn. De gebouwen zijn meestal multi-tenant gebouwen en bestaan uit kantoren (78%), 1 semi-industrieel gebouw (15%) en twee supermarkten (7%). Geografisch zijn de gebouwen vrij goed verspreid over Luxemburg stad (78%) en de periferie (22%).

     
    2. Acquisitie portefeuille Extensa Group NV

    Op 29 maart 2006 verwierf Leasinvest Real Estate tegen cash rechtstreeks vanwege Extensa Group NV (voorheen Leasinvest NV) mits de prijs van 2,7 miljoen EUR een semi-industrieel gebouw bestaande uit kantoren en opslag, gelegen te Vorst (Brussel), Lusambostraat alsook het erfpachtrecht op de grond.
     
    Kapitaalsverhoging door AXA Belgium NV
     
    Op 29 maart 2006 verwierf AXA Belgium NV 100% van de aandelen van 3 dochter-vennootschappen van Extensa Group NV (voorheen Leasinvest NV), de promotor van Leasinvest Real Estate (LRE). Deze aandelen heeft AXA Belgium NV vervolgens op 29 mei 2006 ingebracht[11] in LRE tegen nieuw uit te geven aandelen van hetzelfde type als de bestaande aandelen[12]. Het eigen vermogen steeg hiermee met 47,7 miljoen EUR.
     
    Deze inbreng kaderde in de samenwerkingsovereenkomst getekend in juli 2004 tussen AXA Belgium NV, Leasinvest Real Estate Management NV, LRE en Leasinvest NV, waarbij werd overeengekomen dat AXA Belgium NV voor 1.154.047 nieuwe LRE-aandelen zou onderschrijven door inbreng van vastgoed of vastgoedvennootschappen. Met deze inbreng is het investerings-programma waartoe AXA Belgium NV zich had verbonden in voormelde samenwerkings-overeenkomst volledig gerealiseerd.
     
    Samenstelling van de verworven portefeuille
     
    De portefeuille bestaat uit een kantorencomplex en een logistiek centrum te Mechelen van respectievelijk ongeveer 14.000 m² en 6.000 m².  Het kantoor is in onroerende leasing gegeven en het logistiek centrum verhuurd, beide aan Wolters Kluwer België NV. Verder heeft de portefeuille betrekking op een distributiecentrum bestaande uit opslaghallen en kantoren, gelegen aan de Heesterveldweg te Tongeren, met een totale oppervlakte van ongeveer 26.000 m². Voor dit gebouw werd een sale & rent back transactie afgesloten met SKF NV. Alle gebouwen zijn voor 100% bezet.
     
     
    Belangrijke gebeurtenissen die zich na het afsluiten van het boekjaar hebben voorgedaan
     
    Door twee opeenvolgende transacties is Leasinvest Real Estate 100% aandeelhouder geworden van Square de Meeûs 5-6 NV.
     
     
    Bestemming van het resultaat - dividenduitkering
     
    De te bestemmen winst van het huidig boekjaar 2005/2006 bedraagt 8.979.023,36 EUR.  Rekening houdend met de overgedragen winst van het voorbije boekjaar van 10.677.697,23 EUR levert dit een te bestemmen winst op van 19.656.720,59 EUR.
     
    De Raad van Bestuur van de Statutaire Zaakvoerder stelt aan de Gewone Algemene Vergadering van aandeelhouders voor om de te bestemmen winst van 19.656.720,59 EUR te bestemmen als volgt :
     
    -          7.213316,84 EUR over te dragen naar volgend jaar en
    -          12.443.403,75 EUR uit te keren als dividend.
     
    Het voorgesteld dividend bedraagt 114%[13] van het enkelvoudig uit te keren resultaat (t.o.v. 92,9% verleden jaar), en is aanzienlijk hoger dan de minimale 80% van de opbrengst zoals opgelegd door het K.B. van 10 april 1995 op de vastgoedbevaks.
     
    Aldus bedraagt het dividend bruto 3,75  EUR ten opzichte van 3,72 EUR verleden jaar en netto, vrij van roerende voorheffing, 3,19 EUR  (ten opzichte van 3,16 EUR vorig jaar) volgens de dividendgerechtigdheid van alle 4.012.628 aandelen[14].
     
    Onder voorbehoud van goedkeuring door de Gewone Algemene Vergadering zal de betaling van het dividend gebeuren tegen afgifte van coupon n° 7 vanaf 23/10/06 aan de loketten van ING Bank, Dexia Bank, Fortis Bank en Bank Degroof.
     
     
    Verklaring Commissaris

    De commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie hebben aan het licht gebracht, die in de boekhoudkundige gegevens, opgenomen in het communiqué, zou moeten doorgevoerd worden.

     
    Vooruitzichten
     
    Gegeven de belangrijke groei van de vastgoedportefeuille, gerealiseerd eind 2005-2006, waarvan de volledige jaarimpact zich zal laten voelen in het huidig boekjaar 2006/2007, wordt er, behalve onvoorziene omstandigheden, voor het boekjaar 2006/2007 een goed nettoresultaat verwacht, vóór portefeuilleresultaat en zonder rekening te houden met uitzonderlijke transacties (vb. badwill).
     
     
    Jaarbrochure
     
    De jaarbrochure, die de jaarrekening, het jaarverslag en het verslag van de commissaris omvat, is beschikbaar vanaf 30/09/2006 en kan op eenvoudige aanvraag worden bekomen op volgend adres:
    Leasinvest Real Estate Comm. VA
    Mechelsesteenweg 34 (administratieve zetel)
    2018 Antwerpen
    T +32 3 238 98 77
    F +32 3 237 52 99
    E  investor.relations@leasinvest-realestate.com
    W www.leasinvest-realestate.com (brochure download bij beleggersinformatie, financiële verslagen)
     
     
     Leasinvest Real Estate
     
    Vastgoedbevak Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen kantoren, logistieke- en retailgebouwen in België en in het Groothertogdom Luxemburg. De vastgoedbevak noteert op Euronext Brussel in het NextPrime segment. Leasinvest Real Estate Comm. VA heeft een marktkapitalisatie van 284,9 miljoen EUR (op 8 augustus 2006).
     
     
     
    Voor meer informatie, contacteer:
     
    Jean-Louis Appelmans
    T: +32 3 238 98 77
    E: jeanlouis.appelmans@leasinvest-realestate.com
    www.leasinvest-realestate.com

    [1] Naar aanleiding van de kapitaalsverhoging die heeft plaatsgevonden bij de inbreng van de Extensa Group NV portefeuille door AXA Belgium NV, werden er 763.407 nieuwe aandelen gecreëerd.  Deze zijn dividendgerechtigd vanaf 29/05/2006.  De resultaten per verwaterd aandeel zijn berekend rekening houdend met een proratering van het aantal aandelen.
    [2] Dit percentage houdt rekening met de integrale consolidatie van Dexia Immo Lux bevek en Square de Meeûs 5-6 NV, waarin Leasinvest Real Estate respectievelijk 90,12% en 50,07% aanhield op 30/06/06.
    [3] De portefeuille van Dexia Immo Lux werd verworven via de aankoop van aandelen; de portefeuille van Extensa Group NV werd verworven via een inbreng van 3 vennootschappen en de rechtstreekse aankoop van 1 gebouw.
    [4] Op 30/06/2005 werd enkel en alleen de deelneming in Square de Meeûs 5-6 NV integraal geconsolideerd.
    [5] Leasinvest Real Estate heeft op 30/06/06 een deelneming van 90,12% in Dexia Immo Lux en van 50,07% in Square de Meeûs 5-6 NV.
    [6] Badwill of negatieve goodwill is gelijk aan het bedrag waarmee het belang van de overnemende partij in de reële waarde van de overgenomen identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen, de kostprijs van de bedrijfscombinatie op datum van de transactie overschrijdt.
    [7] Naar aanleiding van de kapitaalsverhoging die heeft plaatsgevonden bij de inbreng van de Extensa Group NV portefeuille door AXA Belgium NV, werden er 763.407 nieuwe aandelen gecreëerd.  Deze zijn dividendgerechtigd vanaf 29/05/2006. De resultaten per verwaterd aandeel zijn berekend rekening houdend met een proratering van het aantal aandelen.
    [8] Naar aanleiding van de kapitaalsverhoging die heeft plaatsgevonden bij de inbreng van de Extensa Group NV portefeuille door AXA Belgium NV, werden er 763.407 nieuwe aandelen gecreëerd.  Deze zijn dividendgerechtigd vanaf 29/05/2006. De resultaten per verwaterd aandeel zijn berekend rekening houdend met een proratering van het aantal aandelen.
    [9] Naar aanleiding van de kapitaalsverhoging die heeft plaatsgevonden bij de inbreng van de Extensa Group NV portefeuille door AXA Belgium NV, werden er 763.407 nieuwe aandelen gecreëerd.  Deze zijn dividendgerechtigd vanaf 29/05/2006.  De resultaten per verwaterd aandeel zijn berekend rekening houdend met een proratering van het aantal aandelen.
    [10] Netto-cashflow = netto resultaat  plus de toevoegingen aan afschrijvingen, waardeverminderingen op handelsvorderingen en de toevoegingen en onttrekkingen aan voorzieningen min negatieve en positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen min de andere niet cash elementen.
    [11] 100% min 1 aandeel.  Axa heeft 1 aandeel verkocht aan een dochtervennootschap van LRE, waardoor LRE rechtstreeks en onrechtstreeks 100% bezit.
    [12] De huidige participatie van AXA in LRE bedraagt 28,99 %
    [13] Ten opzichte van het geconsolideerd netto resultaat min badwill min portefeuilleresultaat, zou de payout 88% bedragen op 30/06/06; voor 30/06/05 125% ten opzichte van het geconsolideerd netto resultaat min portefeuilleresultaat min exit taks.
    [14] Naar aanleiding van de kapitaalsverhoging die heeft plaatsgevonden bij de inbreng van de Extensa Group NV portefeuille door AXA Belgium NV, werden er 763.407 nieuwe aandelen gecreëerd.  Deze zijn dividendgerechtigd vanaf 29/05/2006. 
    Zoeken

    Download je bestand

    Voor het downloaden van jouw bestand moet je eerst jouw gegevens achterlaten.