Leasinvest Real Estate - Halfjaarresultaten boekjaar 2007/2008 (periode van 01/07/07-31/12/07)
- Gereglementeerd persbericht
Stabiele bezettingsgraad van 97,74% (30/06/07: 97,01%)
Beloftevolle herontwikkeling in Groothertogdom Luxemburg
Verwacht netto resultaat voor 2007/2008 minstens vergelijkbaar met het voorgaande boekjaar[1]
De vastgoedbevak Leasinvest Real Estate behaalde over het eerste semester een netto resultaat (aandeel groep) van 15,5 miljoen euro ten opzichte van 18 miljoen euro over dezelfde periode van vorig boekjaar. Het resultaat ligt volledig in lijn van de verwachtingen.
Stabiele portefeuillewaarde van 441,1 miljoen euro op 31/12/07
De waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie (exclusief de projectontwikkelingen), hetzij 441,1 miljoen euro (30/06/07: 445,9 miljoen euro), is licht gedaald als gevolg van de verkoop op 04/07/07 van het gebouw 'Aubépines' in Luxemburg.
De waarde van de gebouwen inclusief de projectontwikkelingen is nagenoeg dezelfde gebleven en bedroeg 459,2 miljoen euro op 31/12/07 ten opzichte van 459,3 miljoen euro op 30/06/07.
De vastgoedportefeuille in exploitatie bestaat uit 49 gebouwen, waarvan 38 gebouwen gelegen in België en 11 in het Groothertogdom Luxemburg.
Beloftevolle herontwikkeling in Luxemburg
In de Cloche d'Or regio gelegen aan de stad Luxemburg heeft de vastgoedbevak via haar dochtervennootschap Leasinvest Immo Lux twee belangrijke herontwikkelingsprojecten lopen, nl. de projecten 'CFM' en 'Bian'.
Voor het project 'CFM' werd op vraag van de huidige huurder de bestaande site gerenoveerd en zal een uitbreiding met 4.000 m² opslagruimte en 1.200 m² kantoorruimte gerealiseerd worden. Beide uitbreidingen zijn reeds voorverhuurd op lange termijn.
Het project 'Bian' is een kantoorgebouw dat volledig wordt ontmanteld en zal worden uitgebreid tot 5.500 m². Dit boekjaar wordt er geen huurinkomen op gerealiseerd. De oplevering van het gerenoveerde kantorengebouw wordt verwacht eind 2008. De commercialisatie is reeds begonnen en biedt goede vooruitzichten.
Bezettingsgraad blijft stabiel op 97,74% op 31/12/07
De bezettingsgraad bedroeg 97,74% t.o.v. van 97,01% (30/06/07) dankzij de wederverhuringen van bestaande huurcontracten, alsook het afsluiten van nieuwe huurcontracten.
Vooruitzichten voor het gehele boekjaar 2007/2008
De vastgoedportefeuille van Leasinvest Real Estate zal zich blijven focussen op een verdere uitbreiding van haar vastgoed in België en in het Groothertogdom Luxemburg zowel in kantoren, logistiek als retail.
Mede dankzij de gerealiseerde meerwaarde van 3,6 miljoen euro op de verkoop van het gebouw 'Aubépines' in Luxemburg in het eerste semester en de verwachte herwaarderingsmeerwaarde in het tweede semester op de voltooiing van de renovatie en uitbreiding van het gebouwencomplex 'CFM' in Luxemburg, wordt voor het volledige boekjaar een netto resultaat verwacht dat tenminste vergelijkbaar is met dat van het vorige boekjaar (34,9 miljoen euro), weliswaar onder voorbehoud van de verdere portefeuilleschommelingen in het 2e semester van dit boekjaar.
1. Kerncijfers IFRS
| Geconsolideerde kerncijfers vastgoedportefeuille (a) | ||
| 31/12/2007 | 30/06/2007 | |
| Reële waarde (1.000 euro) (b) | 441.082 | 445.859 |
| Investeringswaarde (1.000 euro) (c) | 452.410 | 457.310 |
| Huurrendement op basis van reële waarde | 7,21% | 7,22% |
| Huurrendement op basis van investeringswaarde | 7,03% | 7,04% |
| Bezettingsgraad (d) | 97,74% | 97,01% |
(a) houdt rekening met de balansrubrieken "Vastgoedbeleggingen" (vaste activa) en "Activa bestemd voor verkoop"
(vlottende activa). De projectontwikkelingen zijn hierin niet mee opgenomen.
(b) Reële waarde ("fair value") : de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige
en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS.
(c) De investeringswaarde komt overeen met het vroeger gehanteerde begrip "beleggingswaarde" en is de waarde
zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten nog niet zijn afgetrokken.
(d) De bezettingsgraad werd berekend op basis van de geschatte huurwaarde. Alle gebouwen uit de Leasinvest
Real Estate portefeuille worden in aanmerking genomen, met uitzondering van de projecten.
| Geconsolideerde kerncijfers IFRS | ||
| 31/12/2007 | 30/06/2007 | |
| Nettoactief, aandeel groep (NAV) (1.000 euro) | 260.696 | 262.071 |
| Aantal uitgegeven aandelen | 4.012.832 | 4.012.832 |
| Aantal aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode (1) | 3.997.744 | 4.012.832 |
| Nettoactief, aandeel groep, per aandeel (2) (3) | ||
| - op basis van reële waarde (euro) | 65,21 | 65,31 |
| - op basis van investeringswaarde (euro) | 68,01 | 68,13 |
| Netto resultaat per aandeel, aandeel groep (euro) (3) | 3,87 | 8,71 |
| Schuldgraad KB 21/06/06 (%) | 40,34% | 40,93% |
(1) Het aantal aandelen dat deelgerechtigd is in het resultaat van de periode stemt overeen met het aantal uitgegeven aandelen minus het aantal eigen aandelen. Per 31 december 2007 had LRE in totaal 15.088 eigen aandelen in portefeuille, hetzij 0,38%.
(2) Het netto actief op 30/06/2007 is vóór dividenduitkering. Op 22/10/2007 werd een dividend van 3,80 euro per aandeel uitgekeerd. Het netto actief, aandeel groep, ex-coupon bedroeg op 30/06/2007 61,51 euro per aandeel o.b.v. de reële waarde en 64,33 euro per aandeel o.b.v. investeringswaarde.
(3) Het netto actief per aandeel en het netto resultaar per aandeel zijn berekend o.b.v. het aantal aandelen deelgerechtgd in het resultaat van periode.
2. Geconsolideerde resultatenrekening van het 1e semester boekjaar 2007/2008
| (in 1.000 euro) | 31/12/2007 | 31/12/2006 | |
| IFRS | IFRS | ||
| (+) | Huuropbrengsten | 15.499 | 17.014 |
| (+) | Terugneming overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| (+/-) | Met verhuur verbonden kosten | 0 | 0 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 15.499 | 17.014 | |
| (+) | Recuperatie van vastgoedkosten | 76 | 0 |
| (+) | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen | 1.327 | 903 |
| door de huurders op verhuurde gebouwen | |||
| (-) | Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op | 0 | 0 |
| huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur | |||
| (-) | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders | -1.329 | -903 |
| op verhuurde gebouwen | |||
| (+/-) | Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -190 | 0 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 15.383 | 17.014 | |
| (-) | Technische kosten | -592 | -618 |
| (-) | Commerciële kosten | -411 | -226 |
| (-) | Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -149 | -453 |
| (-) | Beheerskosten vastgoed | -967 | -1.166 |
| (-) | Andere vastgoedkosten | -173 | -188 |
| VASTGOEDKOSTEN | -2.292 | -2.651 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 13.091 | 14.363 | |
| (-) | Algemene kosten van de vennootschap | -856 | -538 |
| (+/-) | Andere operationele kosten en opbrengsten | -17 | 1.088 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT | |||
| OP DE PORTEFEUILLE | 12.218 | 14.913 | |
| (+/-) | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 3.597 | 0 |
| (+/-) | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 4.205 | 9.091 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 20.020 | 24.004 | |
| (+) | Financiële opbrengsten | 2.045 | 1.314 |
| (-) | Interestkosten | -4.910 | -5.308 |
| (-) | Andere financiële kosten | -1.127 | -506 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -3.992 | -4.500 | |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 16.028 | 19.504 | |
| (+/-) | Vennootschapsbelasting | -159 | -1.020 |
| (+/-) | Exit taks | 0 | 0 |
| BELASTINGEN | -159 | -1.020 | |
| NETTO RESULTAAT | 15.869 | 18.484 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Minderheidsbelangen | 380 | 525 | |
| Aandeelhouders van de groep | 15.489 | 17.959 | |
Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening
Dankzij de stabiele bezettingsgraad (97,74%) realiseerde LRE een huuromzet van 15,5 miljoen euro over de eerste 6 maanden. De tijdelijke terugval van de huurinkomsten ten opzichte van het eerste semester van het vorige boekjaar (17 miljoen euro) is te wijten aan de verkoop van drie gebouwen te Evere en Wommelgem in het vorige boekjaar en de verkoop van het gebouw 'Aubépines' begin dit boekjaar. Bovendien wordt het gebouw 'Bian' volledig gerenoveerd, waardoor dit tijdelijk geen huurinkomsten genereert.
De afname van de vastgoedkosten met 0,4 miljoen euro, van 2,7 miljoen euro op 31/12/06 tot 2,3 miljoen euro op 31/12/07 is vnl. te danken aan enerzijds een daling van de leegstandskosten dankzij de hoge bezettingsgraad en anderzijds een daling van de beheerskosten die een gevolg zijn van een lagere waarde van de vastgoedbeleggingen ten opzichte van het vorige boekjaar.
In het eerste semester van het vorige boekjaar werd een badwill[2] gerealiseerd t.w.v. ongeveer 1 miljoen euro voornamelijk voortkomend uit de verwerving van de resterende aandelen van de docthervennootschap Square de Meeûs NV. Deze badwill verklaart het hoge bedrag van de andere operationele opbrengsten verleden boekjaar.
Het resultaat op de portefeuille bestaat uit een gerealiseerde meerwaarde van 3,6 miljoen euro resulterend uit de verkoop op 04/07/07 van het gebouw 'Aubépines'. Bovendien omvat het resultaat op de portefeuille positieve waardeschommelingen van de vastgoedportefeuille in exploitatie van 4,2 miljoen euro te vergelijken met 9,1 miljoen euro op 31/12/06.
Niettegenstaande de toegenomen marktrentevoeten is het financiële resultaat in het eerste semester met 0,5 miljoen euro verbeterd van -4,5 miljoen euro op 31/12/06 tot -4 miljoen euro op 31/12/07. Deze verbetering is hoofdzakelijk het gevolg van een daling van de financiële schulden ingevolge de desinvesteringen, niettegenstaande de negatieve impact van de herwaardering van de financiële instrumenten door toepassing van IAS 39.
De belastingen zijn gedaald van 1 miljoen euro per 31/12/06 tot 0,1 miljoen euro per 31/12/07 dankzij de fusie van Square de Meeûs NV vorig boekjaar en de fusies van de verworven vastgoedfilialen uit de Extensa Groep begin dit boekjaar.
Door bovenvermelde evoluties daalde het netto resultaat, aandeel groep van ongeveer 18 miljoen euro (hetzij 4,48 euro per aandeel) op 31/12/06, tot 15,5 miljoen euro (hetzij 3,87 euro per aandeel[3]) in dezelfde periode dit boekjaar.
Het netto courant resultaat[4], aandeel groep, eindigde op 7,9 miljoen euro (hetzij 1,97 euro per aandeel[5]), te vergelijken met 9 miljoen euro (hetzij 2,25 euro per aandeel) vorig jaar.
3. Geconsolideerde balans van het 1e semester boekjaar 07-08
| (in 1.000 euro) | 31/12/2007 | 30/06/2007 | ||
| IFRS | IFRS | |||
| ACTIVA | ||||
| VASTE ACTIVA | 462.316 | 454.174 | ||
| Vastgoedbeleggingen | 441.082 | 436.376 | ||
| Projectontwikkelingen | 18.063 | 13.397 | ||
| Andere materiële vaste activa | 18 | 17 | ||
| Financiële vaste activa | 3.153 | 4.384 | ||
| VLOTTENDE ACTIVA | 7.562 | 23.028 | ||
| Activa bestemd voor verkoop | 0 | 9.483 | ||
| Financiële vlottende activa | 33 | 6.626 | ||
| Handelsvorderingen | 3.919 | 4.000 | ||
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 491 | 252 | ||
| Kas en kasequivalenten | 2.009 | 1.472 | ||
| Overlopende rekeningen | 1.110 | 1.195 | ||
| TOTAAL ACTIEF | 469.878 | 477.202 | ||
| PASSIVA | ||||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 270.543 | 272.046 | ||
| EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE | 260.696 | 262.071 | ||
| AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP | ||||
| Kapitaal | 44.128 | 44.128 | ||
| Uitgiftepremies | 70.622 | 70.622 | ||
| Eigen aandelen (-) | -956 | -12 | ||
| Reserves | 136.891 | 117.205 | ||
| Resultaat | 15.489 | 34.934 | ||
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en - kosten | -6.219 | -6.219 | ||
| bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | ||||
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | ||||
| op financiële activa beschikbaar voor verkoop | 0 | 336 | ||
| op indekkingsinstrumenten | 741 | 1.077 | ||
| MINDERHEIDSBELANGEN | 9.847 | 9.975 | ||
| VERPLICHTINGEN | 199.335 | 205.156 | ||
| LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 85.654 | 88.943 | ||
| Voorzieningen | 1.725 | 1.751 | ||
| Langlopende financiële schulden | 83.100 | 86.300 | ||
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 44 | 33 | ||
| Andere langlopende verplichtingen | 785 | 859 | ||
| KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 113.681 | 116.213 | ||
| Voorzieningen | 0 | 0 | ||
| Kortlopende financiële schulden | 100.566 | 100.321 | ||
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 3.818 | 6.698 | ||
| Andere kortlopende verplichtingen | 1.263 | 1.125 | ||
| Overlopende rekeningen | 8.034 | 8.069 | ||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 469.878 | 477.202 | ||
Toelichting op de geconsolideerde balans
Het vastgoedpatrimonium in exploitatie bedroeg in reële waarde 441,1 miljoen euro op 31/12/07 te vergelijken met 445,9 miljoen euro[6] op 30/06/07. De reële waarde is de waarde waaraan de gebouwen worden opgenomen in de balans door toepassing van de IAS 40 (vastgoedbeleggingen).
De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige, vóór aftrek van de mutatiekosten, bedroeg 452,4 miljoen euro op 31/12/07 ten opzichte van 457,3 miljoen euro op 30/06/07.
De daling van de vastgoedportefeuille is het gevolg van de verkoop van het gebouw 'Aubépines' begin dit boekjaar. Niettegenstaande deze verkoop is de totale waarde van de gebouwen inclusief de projectontwikkelingen nagenoeg ongewijzigd gebleven (459,2 miljoen euro op 31/12/07 in vergelijking met 459,3 miljoen euro op 30/06/07) en dit dankzij de positieve waardeschommelingen van de gebouwen in exploitatie (+4,2 miljoen euro) en bijkomende investeringen in de projecten.
Het netto actief per aandeel[7] op basis van de reële waarde bedroeg 65,21 euro ten opzichte van 65,31 per 30/06/07. Deze daling wordt verklaard door het dividend van 3,80 euro per aandeel dat op 22/10/07 werd uitbetaald. In vergelijking met het netto actief per aandeel, ex-coupon, op 30/06/07 (d.i. 61,51 euro) is de intrinsieke waarde van het aandeel toegenomen met 6%.
Bij een waardering op basis van de investeringswaarde bedraagt het geherwaardeerd netto actief 68,01 euro per aandeel te vergelijken met 64,33 euro op 30/06/07 (d.i. exclusief het dividend van 3,80 euro).
De schuldgraad, berekend volgens het KB van 21/06/06, daalde licht van 40,93% op 30/06/07 naar 40,34% op 31/12/07.
Op 31/12/07 had de vastgoedbevak voor 15.088 eigen aandelen in portefeuille verworven op de beurs hetzij een participatie van 0,38%.
5. Belangrijke gebeurtenissen na afloop van het eerste semester
Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na afloop van het eerste semester voorgedaan.
6. Financiële kalender
Financiële kalender (boekjaar 2007/2008)
Tussentijdse verklaring Q3 (31/03/08) 16/05/08
Bekendmaking jaarresultaten (30/06/08) 22/08/08
Algemene vergadering 20/10/08
Betaalbaarstelling dividend 27/10/08
Financiële kalender (boekjaar 2008/2009)
Tussentijdse verklaring Q1 (30/09/08) 21/11/08
Bekendmaking halfjaarresultaten (31/12/08) 20/02/09
8. Verslag van de commissaris over de boekhoudkundige gegevens vermeld in het halfjaarlijks communiqué van Leasinvest Real Estate Comm.VA
Wij hebben de boekhoudkundige gegevens opgenomen in het halfjaarlijks communiqué van Leasinvest Real Estate Comm.VA vergeleken met de tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten per 31 december 2007, die afsluiten met een balanstotaal van 469.878 (000) euro en een netto resultaat (aandeel van de groep) over het semester van 15.489 (000) euro. Wij bevestigen dat deze boekhoudkundige gegevens geen kennelijke tegenstrijdigheden bevatten met de tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten.
Bij deze tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten hebben wij een verslag van beperkt nazicht afgeleverd waarin wij verklaren dat, op basis van ons beperkt nazicht, niets erop wijst dat deze tussentijdse verkorte geconsolideerde financiële staten niet in alle materiële opzichten zijn opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving, zoals goedgekeurd voor toepassing in de Europese Unie.
Brussel, 21 februari 2008
Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BCV
Commissaris
vertegenwoordigd door
Christel Weymeersch
Vennoot
Vennoot
Leasinvest Real Estate Comm. VA
Vastgoedbevak Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert voornamelijk in hoogkwalitatieve en goedgelegen kantoren, logistieke- en retailgebouwen in België en in het Groothertogdom Luxemburg.
De vastgoedbevak noteert op NYSE Euronext Brussels en heeft een marktkapitalisatie van 263 miljoen EUR (waarde 21 februari 2008).
Voor meer informatie, neem contact op met:
Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans
Investor Relations
T: +32 3 238 98 77
[1] Dit onder voorbehoud van onverwachte portefeuilleschommelingen in het 2e semester van huidige boekjaar.
[2] Badwill of een negatieve goodwill is gelijk aan het bedrag waarmee het belang van de overnemende partij in de reële waarde van de overgenomen identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen, de kostprijs van de bedrijfscombinatie op datum van de transactie overschrijdt.
[3] Het netto resultaat per aandeel wordt berekend op basis van het aantal aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode, d.i. het aantal uitgegeven aandelen minus het aantal eigen aandelen.
[4] Het netto courant resultaat bestaat uit het netto resultaat minus het resultaat op de portefeuille.
[5] Het netto courant resultaat per aandeel wordt berekend op basis van het aantal aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode.
[6] Inclusief de rubriek 'activa bestemd voor verkoop' onder het vlottend actief.
[7] Het netto actief per aandeel wordt berekend door het eigen vermogen, deel groep, te delen door het aantal aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode.
