Leasinvest Real Estate: Tussentijdse verklaring van de zaakvoerder over het derde kwartaal van het boekjaar 2014 (01/07/14-30/09/14) en de eerste negen maanden van 2014
- Gereglementeerd persbericht
- Recurrente huurinkomsten nemen met 17% toe
- Netto courant resultaat stijgt tot € 20,8 miljoen of met bijna 12%
- Recurrent netto resultaat hoger dan vorig jaar
- Vooruitzichten worden bevestigd
1. Activiteitenverslag periode 01/07/14- 30/09/14
In Luxemburg zijn er zeer concrete perspectieven in hoofde van de commercialisatie van het pand Royal 20 gelegen op de Boulevard Royal. Het pand Montimmo in de avenue Monterey, eveneens in Luxemburg, werd succesvol verlengd voor een nieuwe vaste periode van 9 jaar aan de huidige huurder.
In België zijn er gunstige perspectieven in het kader van de gedeeltelijke commercialisatie van het logistieke pand Canal Logistics.
2. Belangrijke gebeurtenissen na afsluiting van de periode 01/07/14- 30/09/14
Goedkeuring van de wijziging van statuut naar openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV)
De FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) heeft de Vennootschap op 1 oktober 2014 formeel bevestigd dat ze aan alle voorwaarden voldoet om uit hoofde van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen ("GVV-Wet"), een vergunning als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("openbare GVV") te bekomen, onder bepaalde opschortende voorwaarden en indien het "onrechtstreeks vastgoed" beneden de wettelijke grens van 20% van de geconsolideerde activa van de Vennootschap wordt gebracht[1].
De Vennootschap heeft haar "onrechtstreeks vastgoed" intussen beneden de wettelijke grens van 20% van de geconsolideerde activa van de Vennootschap gebracht. Op 4 november 2014 heeft de FSMA aan Leasinvest Real Eestate ("LRE") een vergunning als openbare GVV verleend onder bepaalde opschortende voorwaarden.
De Buitengewone Algemene Vergadering van aandeelhouders van LRE ("BAV") die op 6 november 2014 werd gehouden, heeft de verandering van statuut van openbare vastgoedbevak naar openbare GVV, overeenkomstig de GVV-Wet, met eenparigheid van stemmen goedgekeurd.
LRE is verheugd met de goedkeuring van dit nieuwe statuut door haar aandeelhouders. Dit zal LRE toelaten om haar huidige activiteiten verder te zetten in het belang van de Vennootschap, haar aandeelhouders en andere stakeholders, en om zich consequent te positioneren als REIT (Real Estate Investment Trust) teneinde haar zichtbaarheid en haar begrip door de internationale beleggers te optimaliseren.
Leasinvest Real Estate verwerft kwalitatieve retailportefeuille in Zwitserland en versterkt hiermee haar geografische diversificatie naar een derde land, naast het Groothertogdom Luxemburg en België
Op 7 november 2014 heeft Leasinvest Real Estate via haar 100% Luxemburgse filiaal Leasinvest Immo Lux SA SICAV SIF een kwalitatieve retailportefeuille verworven in Zwitserland.
De verworven retailportefeuille bestaat uit 3 zeer goed gelegen retailpanden in het kanton Vaud in het westelijke Franstalige deel van Zwitserland. Twee retailpanden zijn gelegen in belangrijk ontwikkelde retailparken in de regio's van Etoy (Littoral Park) en Villeneuve (Pré Neuf). Het derde pand is gelegen aan de hoofdwinkelstraat van Yverdon-les-Bains, de tweede belangrijkste stad in het kanton Vaud, langsheen het meer van Neuchâtel.
Deze 3 panden werden verworven voor de prijs van 45,6 miljoen CHF (inclusief registratierechten en kosten), hetzij ongeveer € 37,8 miljoen, dat lager is dan de geschatte reële waarde. De totale portefeuille heeft een oppervlakte van 11.649 m² en is volledig verhuurd aan internationale retailers zoals Fust (deel uitmakend van de tweede grootste Zwitserse retailer Coop groep), C&A, Casa, JYSK, Maxi Zoo en Heytens.
Door deze acquisitie neemt het aandeel retail in de geconsolideerde vastgoedportefeuille van Leasinvest Real Estate verder toe tot 46% (kantoren 34%, logistiek en semi-industrieel 20%). De geografische spreiding van de portefeuille ziet er vanaf heden als volgt uit: Groothertogdom Luxemburg: 58%, België: 37%, Zwitserland: 5%.
3. Kerncijfers
Kerncijfers op 30/09/14 en over het derde kwartaal 2014
| Kerncijfers vastgoedportefeuille (1) | 30/09/2014 | 30/09/2013 | 31/12/2013 |
| Reële waarde vastgoedportefeuille (€ 1.000) (2) | 709.413 | 694.006 | 718.234 |
| Reële waarde vastgoedbeleggingen inclusief participatie Retail Estates (€ 1.000) (2) | 754.253 | 733.378 | 759.290 |
| Investeringswaarde vastgoedbeleggingen (€ 1.000) (3) | 722.630 | 707.053 | 731.850 |
| Huurrendement obv reële waarde (4) (5) | 7,24% | 7,28% | 7,31% |
| Huurrendement obv investeringswaarde waarde (4) (5) | 7,11% | 7,15% | 7,18% |
| Bezettingsgraad (5) (6) | 95,82% | 96,35% | 96,90% |
| Gemiddelde looptijd huurcontracten (jaar) | 4,88 | 4,74 | 5,23 |
(1) De vastgoedportefeuille omvat zowel de gebouwen in exploitatie, de projectontwikkelingen, de gebouwen bestemd voor verkoop als de gebouwen onder IFRS voorgesteld onder financiële leasing onder IFRS.
(2) Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS. De reële waarde van Retail Estates werd bepaald op basis van de beurskoers op 30/09/14.
(3) De investeringswaarde is de waarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten nog niet zijn afgetrokken.
(4) Reële waarde en investeringswaarde geschat door de vastgoedexperten Cushman & Wakefield / Winssinger en Vennoten / Stadim.
(5) Voor de berekening van het huurrendement en de bezettingsgraad komen enkel de gebouwen in exploitatie in aanmerking, exlcusief de activa bestemd voor verkoop.
(6) De bezettingsgraad werd berekend op basis van de geschatte huurwaarde.
De gegevens per aandeel zijn berekend o.b.v. het aantal aandelen op rapporteringsdatum, namelijk 4.938.870, naar aanleiding van de publieke kapitaalverhoging eind juni 2013.
| Kerncijfers balans | 30/09/2014 | 30/09/2013 | 31/12/2013 |
| Netto actief aandeel groep (€ 1.000) | 326.269 | 328.251 | 335.334 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel | 66,1 | 66,5 | 67,9 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel obv inv. waarde | 68,7 | 69,1 | 70,7 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel EPRA | 72,2 | 70,4 | 71,5 |
| Totaal activa (€ 1.000) | 781.483 | 754.317 | 777.867 |
| Financiële schuld | 407.017 | 388.015 | 407.602 |
| Financiële schuldgraad (confrom KB 7/12/2010) | 53,18% | 52,73% | 53,53% |
| Gemiddelde looptijd kredietlijnen (jaar) | 3,16 | 3,17 | 3,7 |
| Gemiddelde financieringskost (exclusief variaties reële waarde aanpassingen fin. instrumenten) | 3,66% | 3,24% | 3,29% |
| Gemiddelde looptijd afdekkingen (jaar) | 5,63 | 5,63 | 5,63 |
| Kerncijfers resultatenrekening | 30/09/2014 | 30/09/2013 | 31/12/2013 |
| Huurinkomsten (€ 1.000) | 37.607 | 32.915 | 45.186 |
| Netto huurresultaat per aandeel | 7,61 | 6,66 | 9,15 |
| Netto courant resultaat (€ 1.000) (1) | 20.783 | 18.598 | 24.128 |
| Netto courant resultaat per aandeel | 4,21 | 3,76 | 4,89 |
| Netto resultaat aandeel groep (€ 1.000) | 21.303 | 21.918 | 26.928 |
| Netto resultaat aandeel groep per aandeel | 4,31 | 4,44 | 5,45 |
| Globaal resultaat aandeel groep (€ 1.000) | 11.183 | 30.224 | 37.305 |
| Globaal resultaat aandeel groep per aandeel | 2,26 | 6,12 | 7,55 |
(1) Het netto courant resultaat bestaat uit het netto resultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat en de variaties in reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen.
De huurinkomsten zijn met 14% (+ € 4 692 duizend) toegenomen en bedragen € 37 607 duizend in vergelijking met € 32 915 duizend voor dezelfde periode in 2013.
De huurinkomsten werden in het derde kwartaal van 2013 positief beïnvloed voor € 967 duizend in het kader van een minnelijke vervroegde beëindiging van een huurovereenkomst onder de vorm van een dading. Indien we abstractie maken van deze dading nemen de huurinkomsten met 17% toe in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
Deze evolutie is hoofdzakelijk het gevolg van de in september 2013 en december 2013 gerealiseerde investeringen in respectievelijk het Knauf Shopping Center Pommerloch en het pand gelegen te Bertrange gehuurd door Hornbach of in totaal € 5,7 miljoen, gecompenseerd door de lagere inkomsten ingevolge de gerealiseerde verkopen (€ -1,2 miljoen).
Maar er is tevens organische groei in de huurinkomsten die bij gelijkblijvende portefeuille toenemen met 4% of € 1,2 miljoen (vnl. Knauf Shopping center te Schmiede & The Crescent te Anderlecht) in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (excl. huurkortingen).
De huurinkomsten over het derde kwartaal van 2014 zijn met 2,5% toegenomen vergeleken met de huurinkomsten over het derde kwartaal van het vorige boekjaar en bedragen € 12 384 duizend in vergelijking met € 12 087 duizend.
Indien we abstractie maken van de minnelijke vervroegde beëindiging nemen de huurinkomsten met 11% toe in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is licht afgenomen tot 4,88 jaar in vergelijking met 5,23 jaar eind 2013.
Het bruto huurrendement is licht gedaald in vergelijking eind 2013 en bedraagt 7,24% (eind 2013: 7,31%) op basis van de reële waarde en 7,11% (eind 2013: 7,18%) op basis van de investeringswaarde wat mede het gevolg is van een kleine daling in de bezettingsgraad (95,82% eind september 2014, eind 2013: 96,90%).
De reële waarde van de directe vastgoedportefeuille bedraagt € 709,4 miljoen eind september 2014 t.o.v. € 718 miljoen eind december 2013. De daling wordt verklaard door de verkoop van het gebouw gelegen in de Louizalaan 66 (Brussel) in het eerste trimester van 2014 (€ -8,2 miljoen) en de verkoop van het logistieke pand gelegen te Meer (€ -1,7 miljoen).
Het operationeel resultaat neemt met 13% toe en bedraagt € 31 miljoen eind september 2014 in vergelijking € 27,5 miljoen eind september 2013.
Het financieel resultaat daalt met € 4 miljoen en bedraagt € - 9 506 duizend eind september 2014 in vergelijking met
€ -5 497 duizend eind september 2013. Deze evolutie wordt verklaard door een hogere gemiddelde financieringskost eind september 2014 (3,66%) in vergelijking met eind september 2013 (3,24%) wat een impact heeft van -€ 1,3 miljoen, een hogere schuldenlast op basis van vaste rentevoeten aangegaan ter financiering van de in 2013 uitgevoerde investeringen of een impact van -€ 1,6 miljoen, de negatieve evolutie van de reële waarde van financiële activa en passiva of een impact van -€ 1,7 miljoen, gecompenseerd door een hoger dividend ontvangen van Retail Estates of +€ 0,6 miljoen.
Eind september 2014 bedraagt de schuldgraad 53,18% in vergelijking met 53,53% eind december 2013. De schuldgraad bevindt zich eind september 2014 met 53,18% binnen de vooropgestelde vork van 50%-55%.
Het netto courant resultaat over de eerste 9 maanden bedraagt € 20,8 miljoen (hetzij € 4,21 per aandeel), in vergelijking met een netto courant resultaat van € 18,6 miljoen (hetzij € 3,76 per aandeel) voor de vergelijkbare periode vorig jaar. Deze stijging is vnl. het gevolg van de hogere huurinkomsten in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, gecompenseerd met hogere financiële lasten.
Het netto resultaat, aandeel groep bedraagt € 21,3 miljoen eind september 2014 t.o.v. € 21,9 miljoen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In termen van netto resultaat per aandeel geeft deze verhouding € 4,31 eind september 2014 tegenover € 4,44 eind september 2013. Deze lichte daling is vnl. het gevolg van een in september 2013 niet recurrente ontvangen verbrekingsvergoeding van ongeveer € 1 miljoen. Het gecorrigeerde netto resultaat aandeel groep zou € 20,9 miljoen bedragen eind september 2013 wat eind september 2014 een kleine toename impliceert van € 0,4 miljoen t.o.v. dezelfde periode vorig jaar.
Het netto resultaat werd tevens beïnvloed door de negatieve impact van de evolutie van de reële waarde van financiële activa en passiva die € -880 duizend bedraagt eind september 2014, in vergelijking met € 842 duizend eind september 2013.
Eind september 2014 bedraagt het eigen vermogen, aandeel groep (gebaseerd op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen), € 326,3 miljoen (31/12/13: € 335,3 miljoen) of € 66,1 per aandeel (2013: € 67,9).
De daling van het eigen vermogen in vergelijking met eind 2013 is toe te schrijven aan het dividend (€ - 20,2 miljoen), gecompenseerd door de evolutie van het globaal resultaat dat € 11,2 miljoen bedraagt eind september 2014.
Eind september 2014 bedraagt de intrinsieke waarde per aandeel € 66,1 (30/09/13: € 66,5). De slotkoers van het aandeel bedroeg € 80,90 hetzij 22,5 % hoger dan de intrinsieke waarde. Het netto actief per aandeel excl. de invloed van de reële waarde aanpassingen op financiële instrumenten (EPRA) stijgt en bedraagt € 72,2 eind september 2014 in vergelijking met € 71,9 eind september 2013.
Op 29 oktober heeft Leasinvest Real Estate via haar 100% dochteronderneming Leasinvest Immo Lux alle aandelen verworven van S. Invest SA die op haar beurt alle aandelen bezit van Porte des Ardennes Schmiede SA, de emittent van het vastgoedcertificaat van het shoppincenter Knauf Schmiede.
4. Vooruitzichten
Er wordt verwacht dat buiten uitzonderlijke omstandigheden en onvoorziene minwaarden op de bestaande vastgoedportefeuille en rente-indekkingen er een beter netto resultaat en een beter netto courant resultaat zal gerealiseerd worden dan in 2013.
17 november 2014,
De zaakvoerder
Voor meer informatie, neem contact op met
Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans
CEO
T: +32 3 238 98 77
E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be
Leasinvest Real Estate Comm.VA
Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen winkels, kantoren en logistieke gebouwen in het Groothertogdom Luxemburg ,België en Zwitserland.
Op heden omvat de vastgoedportefeuille van Leasinvest 35 sites, waarvan er 18 gelegen zijn in het Groothertogdom Luxemburg, 14 in België en 3 in Zwitserland, met een totale vastgoedwaarde van € 746 miljoen.
De GVV noteert op Euronext Brussel en heeft een marktkapitalisatie van ongeveer € 431 miljoen (waarde 14 november 2014).
[1] Voor meer informatie, wordt o.a. verwezen naar het Informatiememorandum en het persbericht van 3 oktober 2014 van de Vennootschap met betrekking tot het "Voorstel tot wijziging statuut in een Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap", zoals gepubliceerd op de website van de Vennootschap (www.leasinvest.be).
