Leasinvest Real Estate - Tussentijdse verklaring van de zaakvoerder over het derde kwartaal van het boekjaar 2015 (01/07/2015-30/09/2015)
- Gereglementeerd persbericht
1. Activiteitenverslag periode 01/07/2015-30/09/2015
Desinvestering
Verkoop opslaggebouw Wenenstraat te Meer
Op 20 oktober 2015 werd de notariële akte verleden voor de verkoop van een kleiner niet-strategisch gelegen opslaggebouw gelegen aan de Wenenstraat te Meer voor een verkoopprijs van € 1,5 miljoen[1].
Projectontwikkelingen
Afwerking ruwbouw kantoorproject Royal20 in het Groothertogdom Luxemburg
In het Groothertogdom Luxemburg werd de ruwbouw van het kantoorproject 'Royal20' aan de boulevard Royal in het centrum van de stad Luxemburg gefinaliseerd. De spectaculaire façade van het gebouw is ondertussen heel herkenbaar. Voor de gevelopbouw met op maat gemaakte glazen panelen werd een beroep gedaan op hightech engineering.
De finale oplevering van het kantoorproject en de eigendomsoverdracht[2] worden verwacht in het tweede trimester van 2016.
Herontwikkeling Square de Meeûs te 1000 Brussel
Dit gebouw van 5.500 m², gelegen in het central business district van Brussel zal volledig heropgebouwd worden als Triple A building dat zal voldoen aan de hoogste kwaliteitsnormen inzake duurzaamheid (verwacht Breeam Excellent certificaat) en technologie. Square de Meeûs geniet een unieke ligging te midden van het Europees kwartier. De bouwvergunning voor dit project is in aanvraag en het gebouw zal in de markt geplaatst worden in 2017 waarbij het aanbod van nieuwe gebouwen beperkt zal zijn.
Verhuringen
In België werd voor het gebouw Montoyer 63 te 1000 Brussel de huurovereenkomst met het Europees Parlement voor een jaar verlengd, waardoor de geplande herontwikkeling een aanvang zal nemen in 2017 in plaats van 2016. Ondertussen is de bouwaanvraag in behandeling. De oplevering van het nieuwe gebouw is bijgevolg voorzien in de loop van 2018.
In het Groothertogdom Luxemburg werd met één van de bestaande huurders van de retailsite te Strassen voor
4.100 m2 een nieuwe huurovereenkomst afgesloten die een aanvang neemt op 1/01/2017 voor 15 jaar vast. Deze nieuwe huurovereenkomst past binnen het kader van de geplande herontwikkeling van de site te Strassen, die een echte shopping center uitstraling zal krijgen en in totaal meer dan 22.000 m2 zal omvatten (cf. supra).
Verkoop aandelen aan toonder overeenkomstig artikel 11 van de wet van 14/12/2005
Op 06/10/2015 is Leasinvest Real Estate overgegaan tot de verkoop van effecten aan toonder waarvan de houders zich niet hadden bekendgemaakt. Deze verkoop is uitgevoerd op Euronext Brussels (cf. publicatie Belgisch Staatsblad d.d. 2/09/2015) en betrof 3.392 aandelen, die werden ingekocht door Leasinvest Real Estate zelf tegen een koers van € 82 per aandeel.
Nieuwe Chief Financial Officer
Begin november is Piet Vervinckt aangetreden als Chief Financial Officer. Piet Vervinckt was voorheen actief bij BNP Paribas Fortis gedurende 18 jaar, waarvan bijna 10 jaar als senior relationship manager bij BNP Paribas Fortis Real Estate Finance waar hij een ruime ervaring heeft opgebouwd in bankfinanciering van vastgoedinvesteerders en -ontwikkelaars. Vooraleer hij Leasinvest Real Estate vervoegde, was hij eveneens niet-uitvoerend bestuurder in een aantal vastgoedvennootschappen.
EPRA Gold Award voor Jaarlijks financieel verslag 2014
Voor het derde opeenvolgende jaar heeft Leasinvest Real Estate een EPRA Gold Award ontvangen voor haar jaarlijks financieel verslag 2014. The EPRA Best Practices Recommendations maken de financiële staten van genoteerde vastgoedbedrijven duidelijker en meer vergelijkbaar in Europa. Dit vergroot de transparantie en de coherentie van de sector in zijn geheel en speelt een belangrijke rol in het aantrekken van kapitaal naar de Europese genoteerde vastgoedsector (www.epra.com).
2. Kerncijfers
| Kerncijfers vastgoedportefeuille (1) | 30/09/2015 | 30/09/2014 | 31/12/2014 |
| Reële waarde vastgoedportefeuille (€ 1.000) (2) | 756.721 | 709.413 | 756.327 |
| Reële waarde vastgoedbeleggingen inclusief participatie Retail Estates (€ 1.000) (2) | 825.363 | 754.253 | 808.126 |
| Investeringswaarde vastgoedbeleggingen (€ 1.000) (3) | 771.050 | 722.630 | 770.680 |
| Huurrendement obv reële waarde (4) (5) | 7,23% | 7,24% | 7,23% |
| Huurrendement obv investeringswaarde waarde (4) (5) | 7,10% | 7,11% | 7,10% |
| Bezettingsgraad (5) (6) | 97,31% | 95,82% | 96,24% |
| Gemiddelde looptijd huurcontracten (jaar) | 5,19 | 4,88 | 5,08 |
(1) De vastgoedportefeuille omvat zowel de gebouwen in exploitatie, de projectontwikkelingen, de gebouwen bestemd voor verkoop als de gebouwen onder IFRS voorgesteld onder financiële leasing onder IFRS.
(2) Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS. De reële waarde van Retail Estates werd bepaald obv de beurskoers op 30/09/2015.
(3) De investeringswaarde is de waarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten nog niet zijn afgetrokken.
(4) Reële waarde en investeringswaarde geschat door de vastgoedexperten Cushman & Wakefield / Winssinger en Vennoten / Stadim / SPG Intercity.
(5) Voor de berekening van het huurrendement en de bezettingsgraad komen enkel de gebouwen in exploitatie in aanmerking, exlcusief de activa bestemd voor verkoop.
(6) De bezettingsgraad werd berekend op basis van de geschatte huurwaarde.
| 30/09/2015 | 30/09/2014 | 31/12/2014 | |
| Netto actief aandeel groep (€ 1.000) | 356.013 | 326.269 | 336.410 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel | 72,1 | 66,1 | 68,1 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel obv inv. waarde | 75,0 | 68,7 | 71,0 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel EPRA | 79,7 | 72,2 | 75,5 |
| Totaal activa (€ 1.000) | 862.465 | 781.483 | 836.914 |
| Financiële schuld | 445.482 | 407.017 | 441.155 |
| Financiële schuldgraad (confrom KB 7/12/2010) | 53,29% | 53,18% | 54,27% |
| Gemiddelde looptijd kredietlijnen (jaar) | 2,49 | 3,16 | 3,2 |
| Gemiddelde financieringskost (exclusief variaties reële waarde aanpassingen fin. instrumenten) | 3,53% | 3,66% | 3,63% |
| Gemiddelde looptijd afdekkingen (jaar) | 6,55 | 5,63 | 6,13 |
| 30/09/2015 | 30/09/2014 | 31/12/2014 | |
| Huurinkomsten (€ 1.000) | 37.600 | 37.607 | 50.175 |
| Netto huurresultaat per aandeel | 7,61 | 7,61 | 10,16 |
| Netto courant resultaat (€ 1.000) | 18.487 | 20.783 | 26.062 |
| Netto courant resultaat per aandeel | 3,74 | 4,21 | 5,28 |
| Netto resultaat aandeel groep (€ 1.000) | 25.391 | 21.303 | 32.572 |
| Netto resultaat aandeel groep per aandeel | 5,14 | 4,31 | 6,60 |
| Globaal resultaat aandeel groep (€ 1.000) | 42.062 | 11.183 | 21.321 |
| Globaal resultaat aandeel groep per aandeel | 8,52 | 2,26 | 4,32 |
(1) Het netto courant resultaat bestaat uit het netto resultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat en de variaties in reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen.
3. Geconsolideerde resultaten periode 01/01/15-30/09/15
Het 3de kwartaal van 2015 ligt voor Leasinvest Real Estate in lijn met de verwachtingen.
De huurinkomsten zijn ongeveer identiek met dezelfde periode vorig jaar en bedragen eind september 2015 € 37.600 duizend in vergelijking met € 37.607 duizend eind september 2014. Bij gelijkblijvende portefeuille nemen de huurinkomsten af met 3,4 % of € 1.286 duizend in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (excl. huurkortingen). Deze daling wordt verklaard door de tijdelijke leegstand in het pand Monnet dat in renovatie was en het kantoorgebouw Square de Meeus dat volledig heropgebouwd zal worden.
De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is toegenomen tot 5,19 jaar in vergelijking met 5,08 jaar eind december 2014.
De bruto huurrendementen vertonen een gelijke trend met eind 2014 en bedragen 7,23% (december 2014: 7,23%) op basis van de reële waarde en 7,10% (december 2014: 7,10%) op basis van de investeringswaarde. De bezettingsgraad bedraagt 97,31% (december 2014: 96,24%), een toename die verklaard wordt door de verkoop van Kiem en de hogere bezetting van The Crescent en EBBC, en de tijdelijke uitbreiding van een bestaande huurder in Canal Logistics fase 1. In de berekening van de bezettingsgraad worden de projecten in ontwikkeling zijnde Royal 20, Monnet en Square de Meeûs niet vervat.
De reële waarde[3] van de directe vastgoedportefeuille is nagenoeg identiek en bedraagt € 756,7 miljoen eind september 2015 t.o.v. € 756,3 miljoen eind december 2014. De waarde is stabiel gebleven ondanks de verkoop van de gebouwen Kiem en Canal Logics fase 2, en dit ingevolge een positieve evolutie van de reële waarde van activa en passiva, in het bijzonder van de reële waarde m.b.t. de panden Monnet en Royal 20, beide gelegen in Luxemburg.
Het operationeel resultaat daalt met € 1,7 miljoen als gevolg van hogere vastgoedkosten, waaronder technische en commerciële kosten en kosten van niet verhuurde gebouwen (vnl. veroorzaakt door de tijdelijke leegstand van de gebouwen Monnet, Square de Meeûs en Canal Logistics fase 2) en bedraagt € 29,9 miljoen eind september 2015 in vergelijking met € 31,7 miljoen eind september 2014.
Het netto courant resultaat[4] over de eerste 9 maanden bedraagt € 18,49 miljoen (hetzij € 3,74 per aandeel), in vergelijking met een netto courant resultaat van € 20,78 miljoen (hetzij € 4,21 per aandeel) eind september 2014. Deze daling is vnl. het gevolg van hogere vastgoedkosten (technische kosten) in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
Het netto resultaat, aandeel groep bedraagt € 25,39 miljoen eind september 2015 t.o.v. € 21,30 miljoen eind september 2014. In termen van netto resultaat per aandeel geeft deze verhouding € 5,14 eind september 2015 tegenover € 4,31 eind september 2014. Het netto resultaat is gestegen vnl. door een hoger portefeuilleresultaat (voor wisselkoerseffect) van € 7,2 miljoen.
Het financieel resultaat bedraagt € - 13,87 miljoen eind september 2015 in vergelijking met € - 9,51 miljoen voor dezelfde periode vorig jaar. Deze evolutie wordt verklaard door de negatieve evolutie van de reële waarde van activa en passiva voornamelijk door het wisselkoersgedeelte van de cross currency swap (€ - 4,06 miljoen). Als het effect van de CHF/Euro niet in beschouwing genomen wordt dan verhoogt de financiële kost tot € -9,81 miljoen (30/09/2015) t.o.v. € -9,51 miljoen (30/09/2014).
De gemiddelde financieringskost daalde eind september 2015 en bedraagt 3,53% t.o.v. 3,63% eind 2014.
Op het einde van het derde kwartaal van het boekjaar 2015 bedraagt het eigen vermogen, aandeel groep (gebaseerd op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen) € 356,01 miljoen (december 2014: € 336,4 miljoen).
Eind september 2015 bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 72,1 (31/12/14: € 68,1) en de slotkoers van het aandeel van Leasinvest Real Estate € 81,05 hetzij 12,41% hoger dan de intrinsieke waarde. Het netto actief per aandeel excl. de invloed van de reële waarde aanpassingen op financiële instrumenten (EPRA) stijgt eveneens en bedraagt € 79,70 eind september 2015 in vergelijking met € 75,5 eind 2014.
Eind september 2015 bedraagt de schuldgraad 53,29% in vergelijking met 54,27% eind 2014.
4. Vooruitzichten
Behoudens uitzonderlijke omstandigheden en nieuwe investeringen verwacht de vennootschap een licht lager netto resultaat en licht lager netto courant resultaat te realiseren in 2015 dan in 2014 door de invloed van de geplande herontwikkelingen van Monnet en Square de Meeûs op de huurevolutie. De vennootschap verwacht het dividend over 2015 minimaal op hetzelfde niveau te houden.
Voor meer informatie, neem contact op met:
Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans
CEO
T: +32 3 238 98 77
E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be
Leasinvest Real Estate Comm.VA
Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen winkels, kantoren en logistieke gebouwen in het Groothertogdom Luxemburg, België en Zwitserland.
Op heden bedraagt de totale reële waarde van de direct aangehouden vastgoedportefeuille van Leasinvest € 757 miljoen verdeeld over het Groothertogdom Luxemburg (61%), België (33%) en Zwitserland (6%). Leasinvest is bovendien de grootste vastgoedinvesteerder in Luxemburg.
De totale portefeuille is geïnvesteerd in retail (46%), kantoren (36%) en logistiek (18%).
De GVV noteert op Euronext Brussel en heeft een marktkapitalisatie van ongeveer € 432 miljoen (waarde 16/11/2015).
[1] De overeengekomen waarde houdt rekening met de voorschriften van artikel 40 §1 van de wet van 12 mei 2014 met betrekking tot GVV's.
[2] Voor meer informatie verwijzen we naar p 3 van het halfjaarlijks financieel verslag 2015.
[3] Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS.
[4] Het netto courant resultaat wordt berekend als het netto resultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat enerzijds en de variaties in de reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen anderzijds.
