Trading update eerste 9 maanden van het boekjaar 2005-2006 (01/07/2005-31/03/2006) (*)

Reële waarde van vastgoedportefeuille stijgt met 54,3% t.o.v. 31/12/2005 van
272,2 miljoen EUR tot 420,3 miljoen EUR wegens verwerving controle over Luxemburgse vastgoedbevek Dexia Immo Lux[1]

Stijging bezettingsgraad tot 94,7% (tegenover 93% op 31/12/2005)

 

 

 

 

Op 22 maart 2006 heeft Leasinvest Real Estate (LRE) de gezamenlijke controleparticipatie gekocht van Dexia Bank België en groep Ethias van in totaal 51,13 % in de genoteerde vastgoedbevek Dexia Immo Lux (DIL) en hun participatie van 100% in Dexia Immo Lux Conseil SA (DIL Conseil). Deze verwerving ter waarde van circa EUR 111 miljoen werd volledig tegen cash betaald. De kapitalisatie- en distributieaandelen van DIL zijn genoteerd op de Luxemburgse beurs en op Euronext Brussel.  De transactieprijs is gebaseerd op een prijs, voor 100% van de aandelen DIL en DIL Conseil, van 177,3 miljoen EUR.

 

 

Sinds 15 mei loopt er een vrijwillig openbaar overnamebod, aan dezelfde voorwaarden in België en in het Groot-Hertogdom Luxemburg, op alle resterende kapitalisatieaandelen en distributieaandelen van DIL tegen respectievelijk EUR 3.150,20 en EUR 1.467,57 (coupon nummer 15, gelijk aan een bruto dividend van EUR 70, onthecht)[2].

 

Het bod is onderworpen aan de opschortende voorwaarde dat Leasinvest Real Estate na afloop van het bod rechtstreeks of onrechtstreeks beschikt over ten minste 67% van de aandelen uitgegeven door DIL en over meer dan 50% van de distributieaandelen van DIL. Ingeval van verwerving van 100% van de resterende aandelen van DIL bedraagt de totale investering in het kader van voormeld openbaar bod circa EUR 66,3 miljoen.

 

 

 

Dexia Immo Lux (DIL) is een collectieve beleggingsvennootschap met variabel kapitaal (bevek) gevestigd in het Groot-Hertogdom Luxemburg. DIL bezit 13 gebouwen die uitsluitend in het Groot-Hertogdom Luxemburg gelegen zijn. De gebouwen zijn meestal multi-tenant gebouwen en bestaan uit kantoren (78%), 1 semi-industrieel gebouw (14%) en twee supermarkten (8%). Geografisch zijn de gebouwen vrij goed verspreid over Luxemburg stad (78%) en de periferie (22%). De bezettingsgraad bedraagt 94,39% en de totale oppervlakte omvat 48.651 m². Het actuele huurrendement ten opzichte van de reële waarde bedraagt 7,04% en ten opzichte van de investeringswaarde 6,87%; de gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten is 2,66 jaar.

 

Rechtsteekse verwerving door LRE van semi-industrieel gebouw te Vorst

Op 29 maart 2006 verwierf Leasinvest Real Estate tegen cash rechtstreeks vanwege Leasinvest NV mits de prijs van 2,7 miljoen EUR een semi-industrieel gebouw bestaande uit kantoren en opslag, gelegen te Vorst (Brussel), Lusambostraat alsook het erfpachtrecht op de grond. De reële waarde bedraagt 2,65 miljoen EUR; de geschatte investeringswaarde van het gebouw bedraagt 2,72 miljoen EUR.  De bezettingsgraad bedraagt 100% en de resterende looptijd van het huurcontract 7,6 jaar.

 

 

Voorziene inbreng door AXA Belgium NV

Eveneens op 29 maart 2006 verwierf AXA Belgium NV 100% van de aandelen van 3 dochtervennootschappen van Leasinvest NV (Leasinvest-Extensa groep), de promotor van Leasinvest Real Estate (LRE), die zij zal inbrengen[3] in LRE tegen nieuw uit te geven aandelen van hetzelfde type als de bestaande aandelen[4]. Deze kapitaalsverhoging zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders van LRE voorzien op 29 mei. 

 

Deze inbreng kadert in de samenwerkingsovereenkomst getekend in juli 2004 tussen AXA Belgium NV, Leasinvest Real Estate Management NV, LRE en Leasinvest NV, waarbij werd overeengekomen dat AXA Belgium NV voor 1.154.047 nieuwe LRE-aandelen zou onderschrijven door inbreng van vastgoed of vastgoedvennootschappen.

Er wordt verwacht dat met deze inbreng het investeringsprogramma waartoe AXA Belgium NV zich had verbonden in voormelde investeringsovereenkomst volledig hetzij grotendeels gerealiseerd wordt.

 

De groep Ackermans & van Haaren en AXA Belgium NV zullen dan beiden een even

belangrijke participatie in LRE bezitten nl. circa 29% elk.

 

Het eigen vermogen van LRE zal door de inbreng stijgen met 47,7 miljoen EUR.

 

De voorziene inbreng vertegenwoordigt een vastgoedportefeuille met een reële waarde van 46,4 miljoen EUR. Op basis daarvan zal de reële waarde van de geconsolideerde vastgoedportefeuille van Leasinvest Real Estate verder stijgen tot 466,8 miljoen EUR.

 

 

Samenstelling van de te verwerven portefeuille

 

De portefeuille bestaat uit een kantorencomplex en een logistiek centrum te Mechelen van respectievelijk ongeveer 14.000 m2 en 6.000 m2.  Het kantoor is in onroerende leasing gegeven en het logistiek centrum verhuurd, beide aan Wolters Kluwer België NV.  Verder heeft de portefeuille betrekking op een distributiecentrum bestaande uit opslaghallen en kantoren, gelegen aan de Heesterveldweg te Tongeren, met een totale oppervlakte van ongeveer 26.000 m2. Voor dit gebouw werd een sale & rent back transactie afgesloten met SKF NV. Alle gebouwen zijn voor 100% bezet en de gewogen gemiddelde looptijd van de portefeuille bedraagt 9 jaar[5].

 

 

 

Op het einde van het derde kwartaal van het boekjaar 2005-2006 bedraagt het eigen vermogen, aandeel groep 185,4 miljoen EUR wat overeenstemt met een intrinsieke waarde per aandeel (inclusief dividend) van 57,07[6] EUR. De intrinsieke waarde per aandeel op 31/03/2005 bedroeg 53,94[7] EUR.

 

De schuldgraad van Leasinvest Real Estate is gestegen ten opzichte van 31/12/2005 (31,43%) en bedraagt 42,97%[8], voornamelijk door de acquisitie van 51,13% van DIL via schulden[9]. De schuldgraad conform artikel 52 van het KB van 10/04/1995 bedraagt 42,05%[10].

 

De huuromzet bedraagt over de afgelopen 9 maanden 13,9 miljoen EUR ten opzichte van 14,9 miljoen EUR op 31/03/2005.

 

De reële waarde[11] van de vastgoedportefeuille bedraagt 420,3 miljoen EUR en betekent een stijging van 148,10 miljoen EUR ten opzichte van 31/12/2005.  De investeringswaarde[12] van de vastgoedportefeuille, zoals geschat door de vastgoedexperten Cushman & Wakefield is met 151,8 miljoen EUR gestegen ten opzichte van de investeringswaarde op 31/12/2005 van 279,2 miljoen EUR.  De stijging komt hoofdzakelijk door de acquisitie (en integrale consolidatie) van de portefeuille van Dexia Immo Lux en het gebouw te Vorst (Alcan).

De bezettingsgraad[13] bedroeg 94,66% en is gestegen ten opzichte van 31/12/2005, nl. 92,97 %. Het huurrendement in reële waarde termen bedroeg 7,29% (idem op 31/12/2005) en 7,11% op basis van investeringswaarde (7,10% op 31/12/05).

 

 

 

Vastgoedbevak Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen kantoren, logistieke- en retailgebouwen in België en in het Groot-Hertogdom Luxemburg. De vastgoedbevak noteert op Euronext Brussel in het NextPrime segment. Leasinvest Real Estate Comm. VA heeft een marktkapitalisatie van 216,9 miljoen EUR (op 16 mei 2006).